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加拿大樓投資指南

加拿大樓投資指南 (海外買家適用)

以下是海外買家購買加拿大樓時所進行的一般程序，此投資指南適用於多倫多及溫哥華等城市。

第一步：預留單位

買家選定合適的單位後，與我們簽定「預留表格」，然後向我們支付港幣$5,000訂金。

第二步：委托律師講解買賣合約文件

買家需要委托在港的加拿大持牌律師向買家講解買賣合約內容。買家亦可以委託我們建議的律師。

第三步：支付首期

簽訂買賣合約後，買家需要於發展商指定的時間內，將樓價約15%的款項匯入發展商的戶口內。

第四步：辦理海外物業按揭

交樓前十二個月，買家需要開始辦理海外物業按揭手續。我們將會為買家建議最合適的銀行申請海外物業按揭。

第五步：繳付部份樓價

部份加拿大樓於簽訂合約後6個月內，買家需要再繳付部份樓價予發展商。每個發展商的付款時間表不同，買家需要留意合約上訂明的付款時間。

第六步：交樓

項目竣工時，律師會通知買家驗樓(買家可以親自或委托當地驗樓師)。驗樓後，律師會告知準確的交樓日期。交樓日當天，銀行會將貸款總額支付給發展商，買家務必將樓價的餘額在此之前支付。買家拿到鎖匙，便完成該項目的買賣。

第七步：出租加拿大樓

買家拿到鎖匙後，可以委托發展商的管理團隊全權管理你的物業。包括尋找租客，對物業檢查並維修，並將租務回報匯進買家在香港的加幣戶口。

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投資加拿大樓的常見問題

問: 一個租務代理為客戶找到租客，客戶應該支付多少佣金給代理？

答: 大約為一個月的租金。

問: 海外投資者購買加拿大樓時，海外物業貸款最高可達多少成?

答: 最高貨款額可達6成半，利率低至2.5%，年期長達30年。(海外物業按揭因應買家及銀行而異)

購買/持有加拿大樓時的各項支出

- 管理費: 按照每個項目各有不同 (約每平方呎加幣$0.5)

- 租務管理費: 代理將收取每個月租金的6%作為租務管理費用

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投資加拿大樓的稅項支出

一次性的稅項包括

- 土地轉讓稅 (LTT): 約樓價的2%

- 銷售稅 (HST): 5%

其它稅項包括:

- 按照地區物業評估 (大約0.75%-1%)

出售加拿大樓時的支出

- 增值稅(Capital Gain Tax): 出售時物業增值部分繳增值稅12.5%

- 仲介佣金: 約賣價2%-3%

日本樓投資指南

日本樓投資指南(海外買家適用)

以下是海外買家購買日本樓時所進行的一般程序。指南適用於東京、大阪、福罔及北海道等地區的物業投資。

第一步：預留單位

當客人已選定日本樓的單位後，需與我們簽署「認購意向書」及「預留表格」。

第二步：支付訂金

當獲得賣家同意賣出該指定單位後，買家需要支付大約樓價10%的訂金。同時，賣家會提供更多該單位的資料，如樓契或現有租客資料等(如有) 。

第三步：簽訂買賣合約

當買家決定購買該單位，並已將訂金匯款到賣家的戶口後，仲介會為買家準備合約及訂下交樓日。

第四步：支付樓價餘額

簽署買賣合約後，需於交樓日前支付樓價餘額。(付款時間表因發展商而異)

第五步：辦理海外物業按揭

交樓前三個月，買家必須辦理海外物業按揭手續。一般而言，海外買家最多可承造6成的日本物業按揭。(按揭利率及成數因買家及銀行而異)

第六步：交樓

交樓日的當天早上，日本律師會在當地的土地註冊處轉名予買家，買家正式取得該單位的業權。

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投資日本樓的常見問題

問:　海外買家購買日本樓，過程一般需要多少時間才能完成？　

答:　視乎樓花期的長短。如購買現樓，由簽署「認購意向書」開始到交樓日大約需時約兩個月。

問:　購買日本樓有需要購買保險嗎？

答： 視乎客人的需要。日本人一般都會為自己的單位購買「火險」，即香港的房屋保險。一般五年期的「火險」及「地震保險」價格大約10-15萬日圓。

問:　日本樓屬於永久業權還是租用業權？

答： 日本物業既可以是永久業權，亦可以是租用業權，租用業權的最短年限約30年。

問:　購買日本樓後，租金回報何時會匯到買家的銀行戶口？

答:　買家可選擇每4個月以電匯方式匯進銀行戶口，亦可選擇每年一次的方式以節省匯款手續費**

問:　購買日本樓時，海外投資者的按揭貸款成數是多少？

答:　一般而言，海外投資者的最高按揭貸款成數可達6成，利率低至2.8%，年期長達35年。(按揭利率及成數因買家及銀行而異)

問:　購買/持有日本樓時有甚麼支出?

答:　一手日本樓買賣，可豁免仲介佣金。二手日本樓買賣則需一次性收取樓價3%作為仲介佣金。如委託租賃管理公司代客人管理物業，租賃管理公司則每月會收取租金的5%作為租賃管理費，而他們的職責是幫助業主收取租金，代業主繳稅，或其他大大小小的問題。其次就是物業管理費和修繕基金。

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投資日本樓的稅項支出

當海外買家購買日本樓時，海外買家需要支付各種稅項。包括：

一次性的稅項：

- 登記許可稅：樓盤評估價值的1% - 2%

- 不動產取得稅：樓盤評估價值的3%。一手日本樓將於交樓支付，二手日本樓約在購買後半年支付。

- 印花稅：視乎所購買的樓價而定，詳情可參閱下表。

樓價 (日元¥)	匯率 (日元¥)
¥10,000或以下	¥0
¥10,001 - ¥100,000	¥200
¥100,001 - ¥500,000	¥400
¥500,001 - ¥1,000,000	¥1,000
¥1,000,001 - ¥5,000,000	¥2,000
¥5,000,001 - ¥10,000,000	¥10,000
¥10,000,001 - ¥50,000,000	¥20,000
¥50,000,001 - ¥100,000,000	¥60,000
¥100,000,001 - ¥500,000,000	¥100,000

 

 

 

 

 

 

 

 

其它稅項包括：

- 都市計劃稅：徵收土地或樓盤的評估價值的0.3%。如果該物業的價值低於某個門檻，則該物業可獲豁免。

- 固定資產稅：樓盤評估價值的1.4%，評估價值每3年重新評估一次。

- 所得稅：對於海外買家，日本樓的租金收入按租金的5%至45%徵稅。應稅金額以扣除必要費用後的總收入作計算。

租金收入 (日元¥)	稅率
¥1,000 ~ ¥1,950,000	5%
¥1,950,001 ~ ¥3,300,000	10%
¥3,300,001 ~ ¥6,950,000	20%
¥6,950,001 ~ ¥9,000,000	23%
¥9,000,001 ~ ¥18,000,000	33%
¥18,000,001 ~ ¥40,000,000	40%
¥40,000,001 ~ 以上	45%

出售日本樓時的支出

- 資產增值稅: 當您以非居民身份出售日本樓時，您需要支付資產增值稅。出售持有不超過5年的日本樓，將按淨收益的30%徵稅。如果物業為自住用途，而納稅人符合某些條件，可以從總銷售價格中扣除3,000日元。應稅金額的計算方法可從總銷售價格中扣除交易時的交通費、酒店、仲介費、司法書士費用及不動產取得稅。而擁有超過5年的日本房產將從淨收益中徵收15%的資本增值稅。

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*此投資指南只供參考。條款及細則可能因不同的發展商而有所差異。

澳洲樓投資指南

澳洲樓投資指南 (海外買家適用)

以下是海外買家購買澳洲樓時所進行的一般程序，此投資指南適用於墨爾本、悉尼及布里斯本等城市。

第一步: 預留單位

當選定合適的樓盤和單位後，與我們簽定「預留表格」，然後再繳付約澳元$2,000至$5,000的預留費用到發展商律師的信托戶口。

第二步: 簽訂臨時買賣合約

冷靜期過後，買家便可以簽訂臨時買賣合約。澳洲的持牌律師會全程陪同買家並詳細講解合約內容。澳洲法律規定，在整個買賣過程中，為保障業主的權益，全程需要有律師參與。

第三步: 申請海外澳洲投資許可(Foreign Investment Review Board)

根據澳洲針對海外買家投資的政策，海外買家在購買澳洲樓之前通常需要申請批准。通常情況下，澳洲的大多數發展商都會向海外買家申請FIRB。如果沒有，您的律師會為您申請。

第四步: 繳付首期

簽訂買賣合約後，買家需要將樓價的10%款項匯入發展商律師的信托戶口內。

第五步: 辦理澳洲物業按揭

交樓前三個月，律師會通知買家辦理澳洲物業按揭手續。律師和買家指定的貸款經紀人會相互協助，辦理銀行的貸款。海外投資者普遍可借高達7成的澳洲物業按揭。此時，買家亦需要準備約10%-20%作餘下的款項。

第六步: 交樓

項目竣工時，律師會通知買家驗樓(買家可以親自或委托當地驗樓師)。驗樓後，律師會告知準確的交樓日期。交樓日當天，銀行會將貸款總額支付給發展商，買家的10%-20%的剩餘款項也務必在此之前支付。買家拿到鎖匙，便完成整個澳洲樓的買賣。

第七步: 出租澳洲樓

買家拿到鎖匙後，可以委托澳洲租務管理公司全權管理你的物業。他們所提供的服務包括尋找租客，對物業檢查並維修，替業主支付水費、物業管理費和市政費等，然後從業主戶口內的租金收入中扣除。

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買澳洲樓須知 / 常見問題 / 注意事項

問: 海外投資者購買澳洲樓時，澳洲物業貸款最高可達多少成?

答: 一般海外投資者的澳洲按揭貨款額可達6至7成(澳元)，港元則可高達7成，年利率低至4.25%(澳元)，而港元利率約為2.2%，年期長達25年，首5年更可享本金寬限期。(澳洲物業按揭成數因應買家及銀行而異)

問: 海外買家需要委任一個澳洲的按揭貸款經紀來申請按揭貸款?

答: 海外買家可以自行決定是否委任澳洲的按揭貸款經紀。但是，我們強烈建議海外買家委任一位經驗豐富的按揭貸款經紀來幫助申請按揭貸款。

問: 海外買家出租澳洲樓時有哪些支出?

答: 首先租務管理公司會向業主收取約租金的6%作為租務管理費，他們的職責是協助業主收取租金，代業主繳稅，或其他大大小小的問題。其次業主亦必須繳交單位的物業管理費和維修費。

問: 澳洲樓是永久業權還是租賃業權?

答: 大多數的澳洲樓都是永久業權，只有少數的澳洲樓是租賃業權。

問: 一般而言，買澳洲樓的律師費是多少?

答: 澳洲樓的律師費價格由1,000澳元到4,000澳元不等。

問: 海外買家可以在澳洲購買二手樓嗎?

答: 海外買家不能在澳洲購買二手樓。

問: 海外買家可以購買多少澳洲物業?

答：海外買家在澳洲購買物業的數量並沒有限制。

問: 甚麼是負扣稅 (Netgative Gearing)?

答：負扣稅 (Netgative Gearing)是指已出租物業的可扣除費用(包括按揭貸款的利息)超過租金所得的收入。在澳洲，業主可以就您的物業出租或可供出租期間的相關費用申請扣除，其中包括管理和維護費，貸款利息，借款費用，折舊和基本工程支出亦可以扣除。

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投資澳洲樓的稅項及支出

一次性的澳洲稅項及支出包括:

- 印花稅(Stamp Duty): 澳洲的印花稅取決於物業的價值，並遵循一個指定比例來計算。當你的買賣合約被送到澳洲的稅務局時，買方便需要支付印花稅。每個城市的印花稅有所不同。估計金額約為樓價的3-5%。在墨爾本，海外買方需要額外支付12.5%的印花稅。

新南威爾士州 (悉尼)
樓價 (澳元)	印花稅稅率
Up to 14,000	1.25%
30,000 - 80,000	1.5% on band over AU$27,240
30,000 - 80,000	1.75% on band over AU$31,800
80,000 - 300,000	3.5% on band over AU$84,802
300,000 - 1,000,000	4.5% on band over AU$318,005
1,000,000 - 3,000,000	5.5% on band over AU$1,060,019
Over 3,000,000	7% on all value over AU$3,180,057

維多尼亞 (墨爾本)
樓價 (澳元)	印花稅稅率
低於25,000	1.4%
25,000 - 130,000	2.4% on band over AU$26,503
130,000 - 440,000	5% on band over AU$137,815
440,000 - 550,000	6% on band over AU$466,451
550,000 - 960,000	6% on band over AU$583,063
1,000,000 - 3,000,000	5.5% on band over AU$1,060,115
高於960,000	5.5% on all value over AU$1,017,711

- FIRB申請費: 樓價低於或相等於100萬澳元，申請費用為$5,000澳元; 若樓價高於$100萬澳元，則樓價每上升$100萬澳元時，申請費用也會上升$10,000澳元。

其它澳洲稅項/支出包括:

- 水電費: 業主通常負責水電費，但如果用水量高於正常水平，賬單可能會轉嫁給租戶。用於排污管道的維護和維修，需要每季度支付，費用由$600澳元起。

- 市政費: 用於社區管理和垃圾處理等事宜，需要每季度支付，費用由$800 - $1,200澳元起。

- Strata: Strata的費用隨著您添加到物業的設施而增加，如游泳池和健身房。如果您想降低成本，便需要降低設施數量。

- 維護費: 如果您購買的是新樓，由於建築物是新的，維護成本應該很低。但業主仍需要負責維護和維修費用。

出售澳洲樓時的稅項/支出

- 增值稅(Capital Gain Tax): 出售持有一年或以下的澳洲樓時，物業增值的金額需繳增值稅50%；持有澳洲樓一年或以後出售，增值部分需繳增值稅25%。

泰國樓投資指南

泰國樓投資指南 (海外買家適用)

以下是海外買家購買泰國樓時所進行的一般程序，此投資指南適用於曼谷及芭提雅等城市。

第一步：預留單位

買家選定合適的單位，然後與我們簽訂「預留表格」，並向開發商支付訂金 (不設退還)。

第二步：與泰國發展商交換合約

當發展商確認預留的單位後，發展商便會將買賣合同寄給你的地產經紀，然後你的地產經紀便會通知買家簽署買賣合約。

第三步：支付首期

簽訂買賣合約後，買家需要將樓價約10%-25%彙入發展商的戶口內。

第四步：辦理泰國物業按揭

交樓前三至六個月，買家需要開始向銀行辦理泰國物業按揭手續。我們將會為海外買家建議最合適的泰國物業按揭方案。

第五步：交樓

當你於泰國的項目竣工時，律師會通知海外買家驗樓 (買家可以親自或委托當地驗樓師)。驗樓後，律師會告知準確的交房日期。交樓日當天，銀行會將貸款總額支付給發展商，樓價的餘額也務必在此之前支付。買家拿到鎖匙，便完成該項目的買賣。

第六步：出租泰國物業

海外買家拿到鎖匙後，可以委托泰國物業管理公司全權管理你的泰國樓。他們所提供的服務包括尋找租客，對物業檢查並維修，替業主支付水費及物業管理費等。

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買泰國樓須知 / 常見問題 / 注意事項

問: 泰國/曼谷樓的土地業權是多少年?

答: 泰國/曼谷樓的土地業權多數是永久業權，少數為皇室土地的是30年業權。

問: 在泰國買樓是否可以辦理銀行按揭貸款?

答: 在泰國買樓可以辦理銀行按揭貸款，有某一些泰國//曼谷樓盤的發展商也有專門針對外國人的貸款政策。

問: 海外買家需要到泰國/曼谷當地才能購買當地的物業嗎?

答: 不用，海外買家不需要去泰國/曼谷就能購買當地物業。簽署買賣合約在泰國/曼谷境外完成即可。

問: 海外買家可以用自己的名字擁有泰國/曼谷樓嗎?

答: 海外買家可以擁有多達單位總面積49%的永久業權。該單位的永久業權將用您的姓名在泰國國土部登記。如果外資永久業權的配額已滿，單位還能以租用業權持有。海外買家也可以購買土地及獨立屋，但須受土地契約年期最長30年的限制（可續期）。

問: 海外買家購買泰國樓會有地契及土地持分嗎?

答: 有的，土地廳完成過戶後會核發地契，地契上面會記載土地持分面積與建物。

問: 海外買家買泰國/曼谷樓有甚麼手續?

1. 買賣雙方確定最終銷售價格和意向後，需及時確定樓價支付時間，與此同時買方需要支付訂金來保留預訂。

2. 買方轉賬支付訂金後會收到訂金付款收據及文件聲明該特定公寓單位已為該客戶預留。

3. 付款日，雙方簽訂買樓及銷售協議。

問: 泰國/曼谷樓的買賣合約以哪一種語言簽訂有效? 如何簽訂?

答: 泰國樓的買賣合約條款主要以泰文和英文合同為主，多數情況下採用的是泰文合同，在土地廳辦理物業過戶手續時，如涉及到護照姓名信息等都需要翻譯並公證成泰文；一般簽訂合約是現場簽約，也可以遠程寄送文件簽約。

問: 泰國買樓以哪一種貨幣為主? 手續費如何計算?

答: 海外買家在泰國買樓以泰銖以外的貨幣為主 (如美元)，手續費按當天匯率進行計算，更有可能涉及到跨行轉賬或區域轉賬來計算手續費，實際收費以銀行結算作準。

問: 泰國/曼谷樓的管理費一般是多少?

答: 一般為35 - 50 泰銖/平方米/月，然而每個發展商所收取的物業管理費不同，管理費的高低和樓盤的配套設施多與少有關。

問: 泰國/曼谷樓的單位出租後，管理費應如何計算? 由哪一方支付

答: 房屋管理費一般以每平米方計算，依項目規定計算，住宅約為30~100泰銖/平方米。出租時，管理費一般由業主承擔，除非與租客另有約定。

問: 通常投資泰國/曼谷樓的租客會是哪些人?

答: 在曼谷，租客通常是西方國家和日本外籍人士。許多日本公司在曼谷附近設立工廠。日本工程師、高級管理人員和職員是曼谷住宅的常見租戶。此外，有些租客是來自西方公司的外國人，從製造業至多元企業、專業服務業都有。

問: 甚麼是償債基金(Sinking Funds)?為何預收管理費?

答: 償債基金是作為緊急基金使用的一次性支出，用於支付未來某一時間開發項目所要求的任何一次性維修或改良 (例如每隔幾年重新粉刷外牆)，必須在交樓予買家時支付。 它的金額取決於公寓的面積，所以是以每平方米報價。公寓一旦竣工交收，大多數發展商要求住戶預先支付1年的管理費，期間1年內可不必支付管理費。管理費用於開發項目的日常運作（例如保安、櫃台接待和清潔工的薪資；泳池的保養；升降機的電力等等）。與償債基金一樣，它以每間公寓的面積 (平方米) 為基準計算得出每月的費用。

問: 泰國/曼谷的樓花和現樓的按揭貸款應何時向銀行申請? 在還款上，買家應如何處理?

答: 泰國/曼谷的樓花一般在交樓半年前向銀行提交按揭貸款申請，銀行對外國人審批貸款政策目前以現樓為準，還款方式以與銀行簽約貸款還款條件時為準，一般是按貸款成功後的第一個月進行每月還款；貸款利率按銀行規定利率。

問: 泰國/曼谷發展商的物業管理公司如何提供代客出租? 業主有哪些費用需要支付?

答: 泰國/曼谷發展商多半擁有自己的物業管理公司，會與屋主簽訂管理合約，提供代租代管等服務。依代租、代管合約協議內容，一般泰國仲介業者會收取1個月租金作為代租費用，代管費用一般為租金的10%。

問: 海外買家買入/出售泰國樓時，還有其他費用/稅項要繳交嗎?

物業轉名費 / 過戶費 (Transfer Fee) - 樓價的2%(買方、賣方各付1%)
特別商業稅 (Special Business Tax) - 3.3%(五年內售出)
印花稅 (Stamp Duty) - 0.5%(持有超過五年後出售)
個人所得稅 (Withholding Tax) - 售出後的利潤約5-35%，視乎持有年期而定
律師費、行政費(Legal Fees and Admin) - 0.5%

問: 海外買家可以申請泰國的「退休簽證」嗎? 如何申請?

申請資格：50歲以上的外國人
有效期：一年期，每年可以申請續期
條件：泰國銀行戶口至少80萬泰銖存款（即大約20萬港元）
保障 : 可買泰國當地醫療保險
限制：不能在泰國當地工作

英國樓投資指南

英國樓投資指南 (海外買家適用)

以下是海外買家購買英國樓時所進行的一般程序，此投資指南適用於倫敦、曼徹斯特、伯明翰及利物浦等城市。

第一步：預留單位

買家選定合適的單位，然後與我們簽訂「預留表格」，並向發展商支付訂金，訂金約£500至£1,000英磅不等(不設退還)。

第二步：委托律師處理買賣合約文件

買家簽署委托書以授權律師在英國為買家辦理簽署買賣合約事宜。  

第三步：支付首期

簽訂買賣合約後，買家需要將樓價約10%-25%匯入發展商律師的信托戶口內。

第四步：辦理英國物業按揭

交樓前六個月，買家需要開始向銀行辦理英國物業按揭手續。我們將會為海外買家建議最合適的英國樓按揭方案。

第五步：繳付部份樓價

部份英國樓需於簽訂合約後6個月再繳付部份樓價。(每個發展商及項目的付款時間表均有所不同，海外買家需留意合約上列明的付款時間。)

第六步：交樓

當你於英國的項目竣工時，律師會通知海外買家驗樓(買家可以親自或委托當地驗樓師)。驗樓後，律師會告知準確的交樓日期。交樓日當天，銀行會將貸款總額支付給發展商，樓價的餘額也務必在此之前支付。買家拿到鎖匙，便完成該項目的買賣。

第七步：出租英國樓

海外買家拿到鎖匙後，可以委托英國房屋管理公司全權管理你的英國物業。他們所提供的服務包括尋找租客，對物業檢查並維修，替業主支付水費、物業管理費和市政費等，然後從業主的戶口內的租金收入中扣除。

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投資英國樓的常見問題

問: 海外投資者購買英國樓時，英國物業貸款最高可達多少成?

答: 最高貸款額可達7成，利率低至4.25%，年期長達25年。(英國物業按揭因應買家及銀行而異)

問: 購買/持有英國樓時的各項支出

- 律師費：購買/出售英國樓的律師費約為£1,300英鎊至£3,000英鎊。海外投資者可以委托他們自己的律師，或者我們可以轉介律師給您。

- 管理費 (Management Fee): 是每月向管理公司繳交的費用，視乎單位的面積，一般是每平方呎£2 -£4。

- 租務管理公司佣金 (Letting Fee): 租務管理費為業主租出物業時，約每月租金的8%-10%，如租期是一年，將收取一年總租金的10%。租務管理公司提供服務如房屋租賃服務，幫助業主選擇優質租客，及代繳納因物業出租而產生的各種稅項。

- 地產代理費用：當您通過當地的地產代理商出售你的英國樓時，需支付樓價的2% - 4%予地產代理。

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海外買家投資英國樓的稅項支出

一次性的稅項包括:

- 印花稅 Stamp Duty Land Tax (SDLT): 在英國買樓，印花稅是最重要的英國財產交易稅，也是金額最大的費用支出。通常在物業交易完成的30天同時繳納。根據物業的產權，用途不同，額度標準也有所區別。

樓價 (英鎊£)	稅率
£50,000 ~ £125,000	3%
£125,000 ~ £250,000	5%
£250,000 ~ £925,000	8%
£925,001~ £1,500,000	13%
高於£1,500,000	15%

其它稅項包括:

- 地租(Ground Rent): 地租沒有固定金額，每個樓盤的地租均有差異。一些較新的公寓，地租可能為£200至£300一年，而很多前政府福利救濟公寓可能只需£10一年。

- 個人所得稅(Income Tax): 在英國，海外投資者出租單位所賺取的利潤，需要向英國政府申報租金收入，稅率為租金收入的20%，但相關支出透過申報物業支出可作減免。英國護照持有人更可享有£11,000的免稅額。

- 市政物業稅(Council tax): 如果單位以出租為目的，業主就不用繳納市政物業稅，這是租客的責任。英國每棟物業收取不同市政物業稅，具體收取金額在入伙前告知，該項費用由租客支付，與業主無關。

出售英國樓時的支出

- 增值稅(Capital Gain Tax): 出售時物業增值部分需繳增值稅18%-28%，而海外投資者必須於出售物業後的30天內向HMRC匯報。

利潤 (英鎊£)	稅率
低於£11,100	0%
£11,101 - £31,800	18%
£31,801或以上	28%