週末新聞分享 (星島) 2011年4月2日

賣家開高價　銀行估價不足　日震波及上車客臨門脫腳



日本地震不僅令當地經濟大受打擊，外界亦估計這次地震會否拖垮環球經濟，甚至令樓價下滑，有人對入市抱觀望態度，亦有人想趁機「上車」。不過，樓價「乾升」令銀行對按揭審批更謹慎，最近估價不足情況至少增加一成半，不少準買家也「臨門脫腳」，以至交易不成。業界指，估價不足將造成惡性循環，不僅拖慢市場成交，銀行因欠缺參考價，審批樓按申請將更保守，地產代理「白做」之餘，亦拖累估價行生意大減。

最近多家銀行削減按揭優惠，加上日本大地震及環球金融受挫，令樓市成交量大跌。然而業主心雄，放盤單位叫價依舊「硬淨」，出現「二手乾升」、「旺價不旺市」現象。業界指，近月銀行估價不足情況至少增加一成半，除了向來成交量少的村屋及單幢式物業外，更蔓延到細價樓及熱門的藍籌屋苑，令小市民上車「難上加難」。

50萬不夠付首期

從事影音製作的施先生便因此身受其害，月入一萬多元的他，儲足十三年「彈藥」，終湊夠五十多萬準備入市，早前看過多個二手單位，最終都因為銀行估價不足，未能上車。「我的目標是二百萬以下的大型屋苑，三個多月前睇中沙田第一城一個四百呎單位，銀行估價一百八十三萬，但業主竟叫價二百五十萬，後來轉看黃大仙翠竹花園，業主開價二百三十萬，其實當時同類單位的成交價僅一百五十多萬，所以銀行只估到一百六十萬，差價高達七十萬，如果我要入市，起碼要有過百萬現金支付首期兼估價差額，根本是妙想天開！」

他看了十多二十個樓盤，情況大同小異，原本以為置業夢碎，適逢其父母將紅磡的舊樓賣掉，套現一百多萬，才令上車計畫露出曙光。「最終我買了荔景的悅麗苑，業主開價一百七十多萬，當時銀行估價一百五十多萬，我花了兩個月跟業主『拉鋸』，逐萬逐萬跟他講價，以一百六十萬成交，父母資助了二十萬，我才上到車。」

太古城黃埔有估價不足

連十大藍籌屋苑亦出現類似情況，有區內代理表示，以往該區甚少出現估價不足，但近月卻有三、四成個案估價不足。例如洞庭閣一個六百四十呎單位，叫價四百五十萬，與估價相差四十萬，買家本身住開單幢式物業，想搬入大屋苑，但因現金不足，最終都無成交，加上銀行每年有固定按揭限額，亦有不成文規定，對年初的申請通常較審慎，年尾才會鬆手些。目前放盤業主普遍對後市有信心，以「後市價」放盤，只有少數業主有議價空間，即使肯減都少於樓價的百分之五，不少買家都因此上不到車。

一向交投活躍的黃埔花園亦未能幸免，區內代理曾先生指，最近黃埔花園第十期一個八百呎單位，業主叫價六百四十五萬，與銀行估價相差二十五萬，買家因籌不到差價，最終放棄入市。「最近紅磡海逸豪園一個兩房單位都有類似情況，因為銀行估價較叫價少十萬，結果都交易不成。」

至於盤源較少的單位，估價不足的情況尤其明顯。中原按揭王美鳳直言，單是今年首三個月，樓價已較去年底上升超過一成，「好耐無試過升得這麼急，但成交量又不足，銀行未必追到價，估價不足是後遺症。」

籲準買家最好預鬆資金

他指出，現時十大熱門屋苑都有同類情況，部分屋苑的三房比例較少，放盤不多，業主叫價大幅拋離同區屋苑的成交價，與銀行估價可能相差百分之三至八。

有業內人士透露，荔枝角泓景臺九百呎的三房單位，最近以七百五十萬成交，但銀行估價六百九十五萬，足足相差百分之七。深井碧堤半島一千二百呎單位，同樣是三房，成交價七百四十五萬，亦較銀行估價的七百一十五萬高百分之四。

交易不成估價行歎齋問

代理史先生指出，現時銀行估價不足情況比較特別，「高層單位反而到價，因近期市場做高層單位多，有成交，銀行才有貼近的參考數值。相反，中低層成交減少，估價會差百分之四至五，如萬景五座F，六百七十二呎的低層單位，成交價四百九十萬，銀行估價四百七十萬，差幅達百分之四。」他指，網上估價普遍較低，因網上數據多屬一星期前的資料，未必貼近市場價。「當有了買賣合約，有真實成交價支持，相信能填補百分之三差價。保守來說，買家上車應預鬆資金，以免無力上會被逼撻訂。」

估價不足有機會令準買家「臨門脫腳」，連不少估價行也「無啖好食」，市場亦會出現惡性循環。中原梁理中表示，「最近一個多月，估價不足的個案至少多了百分之十五，市場成交被拖慢，銀行少了成交價作為參考，估價就更加謹慎，估價不足的情況也會加劇。」

永利行國際物業顧問蕭亮鴻坦言，剛過去的一、二月，該公司生意淡靜，「銀行做按揭，估價得個『問』字！買家落訂前，多會先找銀行估價，銀行就會向我們初步問價，待買賣雙方交易成功後，銀行才要求我們做估價報告，公司才有生意，但最近很多樓盤交易不成，我們何來生意？」

銀行批按揭參考交易紀錄

近期估價不足情況屢見，除了因樓價急升外，也關乎銀行本身未敢輕舉妄動。永利行國際物業顧問集團董事蕭亮鴻不諱言，銀行做物業按揭，若對後市有信心，自然肯畀價，很多物業都估得足，反之亦然。

「一般銀行估價，都會貨比三家，向至少三家測量師行問價。但現時得出來的價格結果有高有低，銀行都開始猶豫。加上近期樓價勁升，但又不見交投，銀行自然會思考樓價是否見頂，所以估價趨向保守。」他解釋，銀行著重風險評估，會自行降低風險，「所以批閱按揭時，不參考叫價及口頭買賣合約，只看真實的過往交易紀錄。」

但並非所有銀行都估價滯後，他相信，細規模銀行估價更進取，「他們每年有預留資金到按揭市場，前員工同樣要『跑數』，故有些會犧牲風險，寧願估足價爭生意。」