滙豐調整按息 P按平過H按 H按加0.3厘 P按減息
2011年 07月 07日 00:53 中國窗
【香港商報訊】記者林德芬報道：面對資金成本上升，繼多間中小型銀行先后宣布上調按息后，連「按揭一哥」滙豐銀行昨日亦調整按揭息率，其中拆息按揭(即H按)加息0.3厘，但最優惠按揭(即P按)就最多減1.7厘，令選擇最優惠按揭計劃息率低過H按。有市場人士相信，滙豐是次調整按息是想令較多人轉用優惠利率按揭，預計其他銀行都會跟隨。
在資金成本持續上升，近期本港中小型銀行已相繼上調按揭息率，今次龍頭行滙豐亦加入戰團，將原先H+1.5厘至2厘，調高至H+1.8厘至2.3厘，現金回贈不變，令其H按息率水平，屬市場最高的一批，僅次於星展銀行的H+2厘至2.5厘，即實際按息2.2厘至2.7厘。
P按實際利率2.3厘
滙豐在今次調整中，同時將原本較貴的最優惠利率(P現時為5厘)按息下調，令相關的實際按息降至2.3厘(即P減2.7厘)，令P按與H按息率距離幾近消失，甚至最優惠按揭息率低過H按。因為滙豐的H按由原先H+1.5厘至2厘，調高至H+1.8至2.3厘，按現時1個月拆息為0.2厘計，即實際按息上調到2厘至2.5厘。相反，P按就由原本P減1厘至1.5厘，調低至P減2.7厘，即實際利率減至2.3厘，低於H按水平。
滙豐發言人指，調整按息是基於市場情况及息口走勢。有按揭中介人相信，滙豐這樣做是想令較多人轉用最優惠利率按揭，預計其他銀行都會跟隨。
其他銀行未見跟隨調整
不過，昨日多間大型銀行包括中銀香港(2388)、渣打銀行、恒生銀行(011)及東亞銀行(023)等都未見跟隨上調H按按息。渣打香港表示，暫時維持同業拆息利率H+1.5厘至2厘，P按為P-2.75厘至3.1厘，公司會視乎資金流向及市况表現，再決定會否調整利率。東亞銀行表示，暫時未有調整按揭利率計劃，恒生就表示，按個別客戶的情况而定。
(來源: 香港商報) 編輯: 香港商报实习生1 )
2011年6月26日 星期日
週末新聞分享
劏房豪宅價 170呎月租6200 經濟日報 – 2011年6月23日星期四上午6:51
【經濟日報專訊】「無殼族」上車難、租屋亦難，面對租金漲不停，他們轉戰租金較便宜的套房，但市區套房愈劏愈細、呎租卻愈來愈貴，44年舊樓套房呎租達38元，超越了「名門」和「君臨天下」等豪宅價。
作為住過套房的過來人，80後社區幹事王浩賢認為，劏房業主正在測試租客的底綫：「平少少租、可以再劏細少少，租客原來又接受到，業主就是看中這樣獨特的市場需求，套房可以愈劏愈細，最緊要唔貴！」
蝸居難求，套房不再只是草根階層之選，已45年樓齡的天后國泰大廈，便有單位改裝套房，專吸港島上班族，標榜鄰近維園，170平方呎包一間房和一個廁所，月租要6,200元，相等於呎價36.5元，水電另計。
44年樓呎租38 逼近凱旋門
「中上環均有月租3,000至4,000元的套房，但間隔始終不好，港島區要企理的起碼要5,000至6,000元，所以不少人現都選佐敦，中環返工也只是幾個站！」地產代理林先生推介佐敦寶來大廈，120呎套房月租4,200元，他說，很多中環白領和城大學生都租住。
然而，以呎價計，這個較細的九龍套房，呎租已達35元，幾近媲美九龍豪宅君臨天下的平均呎租（見表）。林先生還說，業主認為即使樓價回落，但始終面對通脹，故只簽租約1年，以保留加租權利。
呎租更貴的，還有鰂魚涌44年樓齡的惠利大廈，一個100平方呎只有天井窗單位，月租3,800元（呎租38元），逼近凱旋門租價。
27歲的王浩賢，當年港大畢業後投身社區工作，專責市區重建問題，夜間探訪街坊，亦經常要在家工作，為方便，以4,100元在旺角租住一個150平方呎板間房，內有開放式廚房，尚算企理。
但以呎租計，該套房一點也不便宜：「問題是當你付出人工的4至5成，是住這樣的環境，並不是合理的比例，這現象並不健康！」他擔心隨着發展商不斷收購重建，將來連唐樓和劏房也會消失。
平一點再細一點 有求有供
阿賢早前已離開套房行列，他認為，套房有很獨特的market niche，有些人不想月租7,000元，花一半人工在租金，寧租5,000元，當有便宜一點的可能也接受：「業主就是在測試港人的居住底綫，便宜一點，又再細一點，有求就有供！」
【經濟日報專訊】「無殼族」上車難、租屋亦難，面對租金漲不停，他們轉戰租金較便宜的套房，但市區套房愈劏愈細、呎租卻愈來愈貴，44年舊樓套房呎租達38元，超越了「名門」和「君臨天下」等豪宅價。
作為住過套房的過來人，80後社區幹事王浩賢認為，劏房業主正在測試租客的底綫：「平少少租、可以再劏細少少，租客原來又接受到，業主就是看中這樣獨特的市場需求，套房可以愈劏愈細，最緊要唔貴！」
蝸居難求，套房不再只是草根階層之選，已45年樓齡的天后國泰大廈，便有單位改裝套房，專吸港島上班族，標榜鄰近維園，170平方呎包一間房和一個廁所，月租要6,200元，相等於呎價36.5元，水電另計。
44年樓呎租38 逼近凱旋門
「中上環均有月租3,000至4,000元的套房，但間隔始終不好，港島區要企理的起碼要5,000至6,000元，所以不少人現都選佐敦，中環返工也只是幾個站！」地產代理林先生推介佐敦寶來大廈，120呎套房月租4,200元，他說，很多中環白領和城大學生都租住。
然而，以呎價計，這個較細的九龍套房，呎租已達35元，幾近媲美九龍豪宅君臨天下的平均呎租（見表）。林先生還說，業主認為即使樓價回落，但始終面對通脹，故只簽租約1年，以保留加租權利。
呎租更貴的，還有鰂魚涌44年樓齡的惠利大廈，一個100平方呎只有天井窗單位，月租3,800元（呎租38元），逼近凱旋門租價。
27歲的王浩賢，當年港大畢業後投身社區工作，專責市區重建問題，夜間探訪街坊，亦經常要在家工作，為方便，以4,100元在旺角租住一個150平方呎板間房，內有開放式廚房，尚算企理。
但以呎租計，該套房一點也不便宜：「問題是當你付出人工的4至5成，是住這樣的環境，並不是合理的比例，這現象並不健康！」他擔心隨着發展商不斷收購重建，將來連唐樓和劏房也會消失。
平一點再細一點 有求有供
阿賢早前已離開套房行列，他認為，套房有很獨特的market niche，有些人不想月租7,000元，花一半人工在租金，寧租5,000元，當有便宜一點的可能也接受：「業主就是在測試港人的居住底綫，便宜一點，又再細一點，有求就有供！」
2011年6月22日 星期三
工商出租 永康工業大廈
2011年6月21日 星期二
新聞分享
居屋「復活」 特首親定3原則 經濟日報 – 2011年6月18日星期六上午6:19 正在澳洲訪問的特首曾蔭權（右二）昨日到墨爾本聯邦廣場參觀，聽取廣場營運情況，了解如何發展文化地標。（政府新聞處圖片）
近年由於本港樓價不斷上升，不少團體遊行要求政府復建居屋，解決市民住屋問題。（資料圖片）
【經濟日報專訊】面對本港樓價急升、港人置業難，令復建居屋聲音日熾。
消息透露，特首曾蔭權已親抓復建居屋方向的工作，並擬以社會達共識為「下台階」，在任內最後一份《施政報告》定出居屋新方向，同時擬確立不妨礙公屋供應、社會對土地資源分配須有共識等3大原則；而具體執行及單位數量等細節，則交由下屆政府決定。
特首在5月立法會答問大會表明，施政報告會交代是否復建居屋。據可靠消息透露，他最近數月不斷思考復建居屋問題，早前已展開研究程序，並非因為國務院港澳辦主任王光亞發表對本港樓市的言論才跟進。
港府消息人士透露，港府以往對復建居屋抱有保留心態，不同部門對居屋持有不同意見，但房屋問題現時已成為管治核心問題，曾蔭權自然要親抓大方向。
本小利大 可挽政府管治威信
消息人士坦承，本屆政府拍板復建居屋，是「本小利大」，可即時挽回管治威信，刺激政府民望，而具體落實，很大程度由下屆政府執行。
另一消息人士亦指出，曾蔭權既承諾在施政報告中作跟進，便等同他要在復建居屋問題作出決定。
據了解，曾蔭權一向認為「置安心」是優化的居屋計劃，但亦見到民意對居屋訴求持續升溫，故會本着以民為本態度處理：「但要落實復建居屋，仍要解決一些問題。」
不礙公屋供應 重配土地資源
港府高層認為，居屋要推倒重來，須確立3大原則：首先是絕不可以影響建公屋的土地供應，引致輪候公屋申請者3年上樓的目標不能維持；其次是土地資源調配上，廣大市民必須要為興建居屋帶來的犧牲，可達到共識；最後是確定執行重推居屋政策的架構，即應由房委會再作馮婦，或是房協、市建局等取代？
由於社會對是否復建居屋，已有廣泛共識，特首擬以此作為下台階，但施政報告預料主要交代其改變立場的理據，以及初訂居屋政策的新方向；具體執行及數量要由下屆政府決定。
學者：撥亂反正 遲做好過唔做
理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華表示，特首向來被視為復建居屋的最大阻力，現時肯撥亂反正：「遲做好過唔做！」而政府應讓房委會恢復興建居屋職能，因可最快啟動程序。
有「居屋之父」之稱的前房屋署副署長鄔滿海表示，自2009年初至今，私樓價格已大幅上升三分二，市民置業難問題日趨嚴重，相信政府會順應民意，恢復興建居屋：「社會的意見很清晰。」
鄔滿海又指出，雖然本屆政府任期僅餘一年多，但亦可重訂居屋的政策方向：「政府的運作不會因換屆而中斷，現在有需要便應去做。」
近年由於本港樓價不斷上升，不少團體遊行要求政府復建居屋，解決市民住屋問題。（資料圖片）
【經濟日報專訊】面對本港樓價急升、港人置業難，令復建居屋聲音日熾。
消息透露，特首曾蔭權已親抓復建居屋方向的工作，並擬以社會達共識為「下台階」，在任內最後一份《施政報告》定出居屋新方向，同時擬確立不妨礙公屋供應、社會對土地資源分配須有共識等3大原則；而具體執行及單位數量等細節，則交由下屆政府決定。
特首在5月立法會答問大會表明，施政報告會交代是否復建居屋。據可靠消息透露，他最近數月不斷思考復建居屋問題，早前已展開研究程序，並非因為國務院港澳辦主任王光亞發表對本港樓市的言論才跟進。
港府消息人士透露，港府以往對復建居屋抱有保留心態，不同部門對居屋持有不同意見，但房屋問題現時已成為管治核心問題，曾蔭權自然要親抓大方向。
本小利大 可挽政府管治威信
消息人士坦承，本屆政府拍板復建居屋，是「本小利大」，可即時挽回管治威信，刺激政府民望，而具體落實，很大程度由下屆政府執行。
另一消息人士亦指出，曾蔭權既承諾在施政報告中作跟進，便等同他要在復建居屋問題作出決定。
據了解，曾蔭權一向認為「置安心」是優化的居屋計劃，但亦見到民意對居屋訴求持續升溫，故會本着以民為本態度處理：「但要落實復建居屋，仍要解決一些問題。」
不礙公屋供應 重配土地資源
港府高層認為，居屋要推倒重來，須確立3大原則：首先是絕不可以影響建公屋的土地供應，引致輪候公屋申請者3年上樓的目標不能維持；其次是土地資源調配上，廣大市民必須要為興建居屋帶來的犧牲，可達到共識；最後是確定執行重推居屋政策的架構，即應由房委會再作馮婦，或是房協、市建局等取代？
由於社會對是否復建居屋，已有廣泛共識，特首擬以此作為下台階，但施政報告預料主要交代其改變立場的理據，以及初訂居屋政策的新方向；具體執行及數量要由下屆政府決定。
學者：撥亂反正 遲做好過唔做
理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華表示，特首向來被視為復建居屋的最大阻力，現時肯撥亂反正：「遲做好過唔做！」而政府應讓房委會恢復興建居屋職能，因可最快啟動程序。
有「居屋之父」之稱的前房屋署副署長鄔滿海表示，自2009年初至今，私樓價格已大幅上升三分二，市民置業難問題日趨嚴重，相信政府會順應民意，恢復興建居屋：「社會的意見很清晰。」
鄔滿海又指出，雖然本屆政府任期僅餘一年多，但亦可重訂居屋的政策方向：「政府的運作不會因換屆而中斷，現在有需要便應去做。」
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中國人想安居 有錢一定買樓
明報 – 2011年6月20日星期一上午5:12
【明報專訊】最近一年地產霸權成為港人熱話，不少港人不滿樓價急升而無法上車，孫啟烈亦認為，樓市於2年內不會有大幅度下跌，並贊成復建居屋。「美國第二輪量化寬鬆政策（QE2）出台後，房地產市場供不應求，以前買樓可以增值財富，但現在房地產市場有好多內地客，令供求不平衡，樓價才會不斷升。」
贊成建居屋 解決民怨
孫啟烈認為，雖然政府推出抑制樓市過熱的措施，但成效較慢，因此預計樓市於2年內不會大幅度下跌。「如果樓市是由市場調節，買不起樓的永遠都上不到車，一定會有不滿，社會就會不和諧，政府一定要解決樓市問題。」但他又指出港府有難處：「香港政府是弱勢政府，好多事情未得到支持就不敢先做，下決定很慢。」
內地客支持 樓價難大跌
樓市近一年成為港人關注焦點，上不到車的不滿聲音愈響愈烈，但孫啟烈指出，其實在歐美等先進國家，多數人都是租樓住，較少人買樓。「不過，香港及中國人傳統以來希望置業安居，如果我有錢，即使是現在，亦會買樓作自用及長期投資。」由於內地人來港買樓會一直推高樓價，他亦贊成政府復建居屋，讓港人不會為上車煩惱。
訪問中孫啟烈一直強調，自己是個實業家，因此買樓只限自住及長線投資，亦十分反對炒樓。「如果炒樓要求有10％以上的高回報，是不切實際。」
自己做實業 寧買樓不炒股
同樣地，孫啟烈在個人投資方面，亦會選擇較穩健的投資產品，他稱：「我不炒樓，亦不會炒股票，但是作為投資亦有買股票，買的都是藍籌股，買了不會賣。」他買的都是藍籌，包括匯控（0005）及港鐵（0066）等，例如在2007年，便買了匯控股票，送給兒子及新抱。
「我有錢就會買東西儲起，作長線投資，或者投資實業，但股票買賣就不會，一來無時間做決定，二來炒股係gambling（賭博），所以股票都係只買不賣。」
明報 – 2011年6月20日星期一上午5:12
【明報專訊】最近一年地產霸權成為港人熱話，不少港人不滿樓價急升而無法上車，孫啟烈亦認為，樓市於2年內不會有大幅度下跌，並贊成復建居屋。「美國第二輪量化寬鬆政策（QE2）出台後，房地產市場供不應求，以前買樓可以增值財富，但現在房地產市場有好多內地客，令供求不平衡，樓價才會不斷升。」
贊成建居屋 解決民怨
孫啟烈認為，雖然政府推出抑制樓市過熱的措施，但成效較慢，因此預計樓市於2年內不會大幅度下跌。「如果樓市是由市場調節，買不起樓的永遠都上不到車，一定會有不滿，社會就會不和諧，政府一定要解決樓市問題。」但他又指出港府有難處：「香港政府是弱勢政府，好多事情未得到支持就不敢先做，下決定很慢。」
內地客支持 樓價難大跌
樓市近一年成為港人關注焦點，上不到車的不滿聲音愈響愈烈，但孫啟烈指出，其實在歐美等先進國家，多數人都是租樓住，較少人買樓。「不過，香港及中國人傳統以來希望置業安居，如果我有錢，即使是現在，亦會買樓作自用及長期投資。」由於內地人來港買樓會一直推高樓價，他亦贊成政府復建居屋，讓港人不會為上車煩惱。
訪問中孫啟烈一直強調，自己是個實業家，因此買樓只限自住及長線投資，亦十分反對炒樓。「如果炒樓要求有10％以上的高回報，是不切實際。」
自己做實業 寧買樓不炒股
同樣地，孫啟烈在個人投資方面，亦會選擇較穩健的投資產品，他稱：「我不炒樓，亦不會炒股票，但是作為投資亦有買股票，買的都是藍籌股，買了不會賣。」他買的都是藍籌，包括匯控（0005）及港鐵（0066）等，例如在2007年，便買了匯控股票，送給兒子及新抱。
「我有錢就會買東西儲起，作長線投資，或者投資實業，但股票買賣就不會，一來無時間做決定，二來炒股係gambling（賭博），所以股票都係只買不賣。」
2011年6月18日 星期六
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30月升八成 特首認樓價得人驚 願助中產上車 施永青﹕居屋應與樓市脫鈎
明報 – 2011年6月19日星期日上午5:38
明報專訊】樓市高溫，復建居屋的訴求愈來愈高漲，特首曾蔭權接受澳洲傳媒專訪時承認過去30個月樓價升幅「幾得人驚」，政府有責任解決問題，特別是協助中產階層「上車」。有指曾蔭權近日已責成政府內部積極覓地，復建居屋，政黨和地產界亦表贊同，但關注供應量與定價問題，促政府盡快交代詳情。
財政司長曾俊華昨被問及政府會否復建居屋，只說曾蔭權遲些會有交代。正在澳洲訪問的曾蔭權日前接受當地電視節目《Newsline》訪問，指香港「住屋並非一個問題」，所謂房屋問題只是中產置業問題。
主持質疑，為何港澳辦主任王光亞訪港時，稱房屋是民生及經濟問題，處理不當會演變成政治問題，曾蔭權反駁指王光亞所說是放諸四海皆準的道理。主持追問，為何王光亞強調這點，曾蔭權指有關言論非針對基層市民，而是針對想置業的中產。
特首﹕港沒人無瓦遮頭
另外，曾蔭權接受彭博訪問時指本港土地供應出現嚴重短缺，尤其是內地投資者持續來港買樓，樓價在過去30個月持續每月上升2%（累積升幅約八成），升幅「幾得人驚」。曾蔭權特別提到要協助中產階層「上車」，「香港沒人無瓦遮頭，但最大挑戰是如何協助中產人士自置物業，他們的收入較高，不符合申請公屋資格，但又負擔不起高樓價」。
將定居屋路向 具體方案待下屆決定
面對訴求，一直拒建居屋的曾蔭權上月「放風」，指10月《施政報告》會交代是否復建居屋，消息指他將定出未來居屋路向，原則是不阻礙3年上樓的公屋供應目標，對分配土地資源亦要有社會共識，至於具體方案如單位供應量，會留待下屆政府決定。有指他已指示政府內部全力尋找土地，包括研究把沙田污水廠遷至岩洞騰出土地，亦考慮在東涌、屯門等填海。
民主黨李永達質疑污水廠與填海用地只是長遠方案，因拆卸重置、改變規劃用途需時，不能及時解決當前問題。他建議政府取消置安心計劃，短期把5幅用地建居屋，同時從勾地表中撥地，每年興建約5000個居屋單位；中期可把空置工廈、學校拆卸，改建居屋；增加白表申請比例至一半，把入息上限由2.7萬元調高至3萬元。
中原集團董事施永青支持復建居屋，但並非傳統居屋，因過往最大問題是居屋價格與私人市場掛鈎，但現時私人市場已被外來投資者扭曲，日後部分居屋單位應限制只售給本地首次置業者，透過充足供應讓市民置業，只要不讓外來投資者買居屋，居屋價格便不會脫離市民購買力。
明報 – 2011年6月19日星期日上午5:38
明報專訊】樓市高溫，復建居屋的訴求愈來愈高漲，特首曾蔭權接受澳洲傳媒專訪時承認過去30個月樓價升幅「幾得人驚」，政府有責任解決問題，特別是協助中產階層「上車」。有指曾蔭權近日已責成政府內部積極覓地，復建居屋，政黨和地產界亦表贊同，但關注供應量與定價問題，促政府盡快交代詳情。
財政司長曾俊華昨被問及政府會否復建居屋，只說曾蔭權遲些會有交代。正在澳洲訪問的曾蔭權日前接受當地電視節目《Newsline》訪問，指香港「住屋並非一個問題」，所謂房屋問題只是中產置業問題。
主持質疑，為何港澳辦主任王光亞訪港時，稱房屋是民生及經濟問題，處理不當會演變成政治問題，曾蔭權反駁指王光亞所說是放諸四海皆準的道理。主持追問，為何王光亞強調這點，曾蔭權指有關言論非針對基層市民，而是針對想置業的中產。
特首﹕港沒人無瓦遮頭
另外，曾蔭權接受彭博訪問時指本港土地供應出現嚴重短缺，尤其是內地投資者持續來港買樓，樓價在過去30個月持續每月上升2%（累積升幅約八成），升幅「幾得人驚」。曾蔭權特別提到要協助中產階層「上車」，「香港沒人無瓦遮頭，但最大挑戰是如何協助中產人士自置物業，他們的收入較高，不符合申請公屋資格，但又負擔不起高樓價」。
將定居屋路向 具體方案待下屆決定
面對訴求，一直拒建居屋的曾蔭權上月「放風」，指10月《施政報告》會交代是否復建居屋，消息指他將定出未來居屋路向，原則是不阻礙3年上樓的公屋供應目標，對分配土地資源亦要有社會共識，至於具體方案如單位供應量，會留待下屆政府決定。有指他已指示政府內部全力尋找土地，包括研究把沙田污水廠遷至岩洞騰出土地，亦考慮在東涌、屯門等填海。
民主黨李永達質疑污水廠與填海用地只是長遠方案，因拆卸重置、改變規劃用途需時，不能及時解決當前問題。他建議政府取消置安心計劃，短期把5幅用地建居屋，同時從勾地表中撥地，每年興建約5000個居屋單位；中期可把空置工廈、學校拆卸，改建居屋；增加白表申請比例至一半，把入息上限由2.7萬元調高至3萬元。
中原集團董事施永青支持復建居屋，但並非傳統居屋，因過往最大問題是居屋價格與私人市場掛鈎，但現時私人市場已被外來投資者扭曲，日後部分居屋單位應限制只售給本地首次置業者，透過充足供應讓市民置業，只要不讓外來投資者買居屋，居屋價格便不會脫離市民購買力。
2011年6月4日 星期六
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2011年6月1日 星期三
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2011年5月24日 星期二
菁盈雅軒 兩房靚則 售: 315萬
2011年5月17日 星期二
為子女置業 一代人供兩代樓
為子女置業 一代人供兩代樓
(經濟日報)2011年5月17日 星期二 06:00【經濟日報專訊】樓價破97年顛峰，人工卻追不上，愈來愈多70後和80後要靠父母才能圓買樓夢。有地產代理指現時近一半年輕置業人士，都由父母付首期，父母一代人供兩代樓愈見普及。
不過可憐父母心未必獲感恩，有獲免費單位的兒子嫌棄500呎太小，賣掉換大樓，傷了母親心，該母親歎謂：「這一代媽媽不易做！」「我假假口地也是專業 人士，沒理由住這裏…… 」70後兒子嫌樓價太低、衝口而出的這句話，這一次傷透林太（化名）的心。
子不懂感恩 傷透慈母心 林太第二次感心碎，是兒子說：「即使現在沒買樓，我們兩夫婦暫時租樓住，儲錢一段時間，沒有妳幫我們也是買得起的！」
工廠女工出身的林太坦言這一代媽媽不易做，因為她一代人供兩代樓，丈夫做工程，由80年代尾一家四口租住不足100平方呎的分租房，捱到買下500多平方呎小單位；再由細屋搬大屋，林說能擁有兩層樓是慳出來的成果。 林太當初沒賣細屋，一心留給兒子結婚用。70後兒子早婚，5年前結婚時，細屋已斷供，市值200多萬元，林太辦轉名手續時連律師費也包辦，但未幾兒子便嫌細樓「不夠型格」，要賣樓當首期，轉買價值400多萬元的單位。
嫌棄單位細 賣掉換大屋
事實上，林太的兒子和媳婦都是專業人士，兩夫婦當年月入近4萬元，現時更已翻一倍。
問林太不幫兒子買樓又如何？林太說，就是上一代捱得辛苦，既然有能力，就想幫子女早置安樂窩，因為住是人生最重要的事，而且要等子女儲夠錢買樓，樓價可能已愈升愈高，怕追不上。林太說兒子和媳婦近年較學懂感恩，可能因眼見同事為樓而煩，他們相對輕鬆，終知父母好。
林太還有一個80後女兒，也是專業人士，月入近3萬元，近日正物色小單位，她已準備好數十萬元首期要幫女兒一把，以公平對待子女。
美聯物業 營業董事郭玉滿指，粗略估計，現時近一半年輕置業人士，都是父母付首期，「父母會提到是他們付首期，讓子女供樓儲下錢，所以不要買太貴。」有父母出手的交易，較常見是買400多萬元的單位，以鐵路沿線大型屋苑為主，貪其保值，年輕人又愛有會所，她說父母通常都為子女付一半首期。
樓價超越97 入息反落後
據差餉 物業估價署資料，今年3月樓價指數已比97年超越14.6%，反觀統計處數字，15至24歲及25至34歲青年人，入息中位數仍比97年落後。
有職業媽媽以「窮媽媽富媽媽」為名在網上交流心得，她接受訪問時指現在世界艱難，為讓孩子吃少點苦，也就盡能力幫一把。她的目標是賺夠錢可以退休去，但為了子女，應不能太早退休了。
不過可憐父母心未必獲感恩，有獲免費單位的兒子嫌棄500呎太小，賣掉換大樓，傷了母親心，該母親歎謂：「這一代媽媽不易做！」「我假假口地也是專業 人士，沒理由住這裏…… 」70後兒子嫌樓價太低、衝口而出的這句話，這一次傷透林太（化名）的心。
子不懂感恩 傷透慈母心 林太第二次感心碎，是兒子說：「即使現在沒買樓，我們兩夫婦暫時租樓住，儲錢一段時間，沒有妳幫我們也是買得起的！」
工廠女工出身的林太坦言這一代媽媽不易做，因為她一代人供兩代樓，丈夫做工程，由80年代尾一家四口租住不足100平方呎的分租房，捱到買下500多平方呎小單位；再由細屋搬大屋，林說能擁有兩層樓是慳出來的成果。 林太當初沒賣細屋，一心留給兒子結婚用。70後兒子早婚，5年前結婚時，細屋已斷供，市值200多萬元，林太辦轉名手續時連律師費也包辦，但未幾兒子便嫌細樓「不夠型格」，要賣樓當首期，轉買價值400多萬元的單位。
嫌棄單位細 賣掉換大屋
事實上，林太的兒子和媳婦都是專業人士，兩夫婦當年月入近4萬元，現時更已翻一倍。
問林太不幫兒子買樓又如何？林太說，就是上一代捱得辛苦，既然有能力，就想幫子女早置安樂窩，因為住是人生最重要的事，而且要等子女儲夠錢買樓，樓價可能已愈升愈高，怕追不上。林太說兒子和媳婦近年較學懂感恩，可能因眼見同事為樓而煩，他們相對輕鬆，終知父母好。
林太還有一個80後女兒，也是專業人士，月入近3萬元，近日正物色小單位，她已準備好數十萬元首期要幫女兒一把，以公平對待子女。
美聯物業 營業董事郭玉滿指，粗略估計，現時近一半年輕置業人士，都是父母付首期，「父母會提到是他們付首期，讓子女供樓儲下錢，所以不要買太貴。」有父母出手的交易，較常見是買400多萬元的單位，以鐵路沿線大型屋苑為主，貪其保值，年輕人又愛有會所，她說父母通常都為子女付一半首期。
樓價超越97 入息反落後
據差餉 物業估價署資料，今年3月樓價指數已比97年超越14.6%，反觀統計處數字，15至24歲及25至34歲青年人，入息中位數仍比97年落後。
有職業媽媽以「窮媽媽富媽媽」為名在網上交流心得，她接受訪問時指現在世界艱難，為讓孩子吃少點苦，也就盡能力幫一把。她的目標是賺夠錢可以退休去，但為了子女，應不能太早退休了。
2011年5月16日 星期一
君凱豪庭 1421呎覆式單位 租$27500
2011年4月8日 星期五
黃埔花園 開揚景觀 售: 325萬
黃埔花園 開揚景觀 位於11期 極高層單位 面積:420呎 一房一廳 上車推介 售: 325萬 現已交吉 睇樓 及查詢 請電 TONY CHENG 27788900 93656443 93866657
2011年4月1日 星期五
週末新聞分享 (星島) 2011年4月2日
賣家開高價 銀行估價不足 日震波及上車客臨門脫腳
日本地震不僅令當地經濟大受打擊，外界亦估計這次地震會否拖垮環球經濟，甚至令樓價下滑，有人對入市抱觀望態度，亦有人想趁機「上車」。不過，樓價「乾升」令銀行對按揭審批更謹慎，最近估價不足情況至少增加一成半，不少準買家也「臨門脫腳」，以至交易不成。業界指，估價不足將造成惡性循環，不僅拖慢市場成交，銀行因欠缺參考價，審批樓按申請將更保守，地產代理「白做」之餘，亦拖累估價行生意大減。
最近多家銀行削減按揭優惠，加上日本大地震及環球金融受挫，令樓市成交量大跌。然而業主心雄，放盤單位叫價依舊「硬淨」，出現「二手乾升」、「旺價不旺市」現象。業界指，近月銀行估價不足情況至少增加一成半，除了向來成交量少的村屋及單幢式物業外，更蔓延到細價樓及熱門的藍籌屋苑，令小市民上車「難上加難」。
50萬不夠付首期
從事影音製作的施先生便因此身受其害，月入一萬多元的他，儲足十三年「彈藥」，終湊夠五十多萬準備入市，早前看過多個二手單位，最終都因為銀行估價不足，未能上車。「我的目標是二百萬以下的大型屋苑，三個多月前睇中沙田第一城一個四百呎單位，銀行估價一百八十三萬，但業主竟叫價二百五十萬，後來轉看黃大仙翠竹花園，業主開價二百三十萬，其實當時同類單位的成交價僅一百五十多萬，所以銀行只估到一百六十萬，差價高達七十萬，如果我要入市，起碼要有過百萬現金支付首期兼估價差額，根本是妙想天開！」
他看了十多二十個樓盤，情況大同小異，原本以為置業夢碎，適逢其父母將紅磡的舊樓賣掉，套現一百多萬，才令上車計畫露出曙光。「最終我買了荔景的悅麗苑，業主開價一百七十多萬，當時銀行估價一百五十多萬，我花了兩個月跟業主『拉鋸』，逐萬逐萬跟他講價，以一百六十萬成交，父母資助了二十萬，我才上到車。」
太古城黃埔有估價不足
連十大藍籌屋苑亦出現類似情況，有區內代理表示，以往該區甚少出現估價不足，但近月卻有三、四成個案估價不足。例如洞庭閣一個六百四十呎單位，叫價四百五十萬，與估價相差四十萬，買家本身住開單幢式物業，想搬入大屋苑，但因現金不足，最終都無成交，加上銀行每年有固定按揭限額，亦有不成文規定，對年初的申請通常較審慎，年尾才會鬆手些。目前放盤業主普遍對後市有信心，以「後市價」放盤，只有少數業主有議價空間，即使肯減都少於樓價的百分之五，不少買家都因此上不到車。
一向交投活躍的黃埔花園亦未能幸免，區內代理曾先生指，最近黃埔花園第十期一個八百呎單位，業主叫價六百四十五萬，與銀行估價相差二十五萬，買家因籌不到差價，最終放棄入市。「最近紅磡海逸豪園一個兩房單位都有類似情況，因為銀行估價較叫價少十萬，結果都交易不成。」
至於盤源較少的單位，估價不足的情況尤其明顯。中原按揭王美鳳直言，單是今年首三個月，樓價已較去年底上升超過一成，「好耐無試過升得這麼急，但成交量又不足，銀行未必追到價，估價不足是後遺症。」
籲準買家最好預鬆資金
他指出，現時十大熱門屋苑都有同類情況，部分屋苑的三房比例較少，放盤不多，業主叫價大幅拋離同區屋苑的成交價，與銀行估價可能相差百分之三至八。
有業內人士透露，荔枝角泓景臺九百呎的三房單位，最近以七百五十萬成交，但銀行估價六百九十五萬，足足相差百分之七。深井碧堤半島一千二百呎單位，同樣是三房，成交價七百四十五萬，亦較銀行估價的七百一十五萬高百分之四。
交易不成估價行歎齋問
代理史先生指出，現時銀行估價不足情況比較特別，「高層單位反而到價，因近期市場做高層單位多，有成交，銀行才有貼近的參考數值。相反，中低層成交減少，估價會差百分之四至五，如萬景五座F，六百七十二呎的低層單位，成交價四百九十萬，銀行估價四百七十萬，差幅達百分之四。」他指，網上估價普遍較低，因網上數據多屬一星期前的資料，未必貼近市場價。「當有了買賣合約，有真實成交價支持，相信能填補百分之三差價。保守來說，買家上車應預鬆資金，以免無力上會被逼撻訂。」
估價不足有機會令準買家「臨門脫腳」，連不少估價行也「無啖好食」，市場亦會出現惡性循環。中原梁理中表示，「最近一個多月，估價不足的個案至少多了百分之十五，市場成交被拖慢，銀行少了成交價作為參考，估價就更加謹慎，估價不足的情況也會加劇。」
永利行國際物業顧問蕭亮鴻坦言，剛過去的一、二月，該公司生意淡靜，「銀行做按揭，估價得個『問』字！買家落訂前，多會先找銀行估價，銀行就會向我們初步問價，待買賣雙方交易成功後，銀行才要求我們做估價報告，公司才有生意，但最近很多樓盤交易不成，我們何來生意？」
銀行批按揭參考交易紀錄
近期估價不足情況屢見，除了因樓價急升外，也關乎銀行本身未敢輕舉妄動。永利行國際物業顧問集團董事蕭亮鴻不諱言，銀行做物業按揭，若對後市有信心，自然肯畀價，很多物業都估得足，反之亦然。
「一般銀行估價，都會貨比三家，向至少三家測量師行問價。但現時得出來的價格結果有高有低，銀行都開始猶豫。加上近期樓價勁升，但又不見交投，銀行自然會思考樓價是否見頂，所以估價趨向保守。」他解釋，銀行著重風險評估，會自行降低風險，「所以批閱按揭時，不參考叫價及口頭買賣合約，只看真實的過往交易紀錄。」
但並非所有銀行都估價滯後，他相信，細規模銀行估價更進取，「他們每年有預留資金到按揭市場，前員工同樣要『跑數』，故有些會犧牲風險，寧願估足價爭生意。」
日本地震不僅令當地經濟大受打擊，外界亦估計這次地震會否拖垮環球經濟，甚至令樓價下滑，有人對入市抱觀望態度，亦有人想趁機「上車」。不過，樓價「乾升」令銀行對按揭審批更謹慎，最近估價不足情況至少增加一成半，不少準買家也「臨門脫腳」，以至交易不成。業界指，估價不足將造成惡性循環，不僅拖慢市場成交，銀行因欠缺參考價，審批樓按申請將更保守，地產代理「白做」之餘，亦拖累估價行生意大減。
最近多家銀行削減按揭優惠，加上日本大地震及環球金融受挫，令樓市成交量大跌。然而業主心雄，放盤單位叫價依舊「硬淨」，出現「二手乾升」、「旺價不旺市」現象。業界指，近月銀行估價不足情況至少增加一成半，除了向來成交量少的村屋及單幢式物業外，更蔓延到細價樓及熱門的藍籌屋苑，令小市民上車「難上加難」。
50萬不夠付首期
從事影音製作的施先生便因此身受其害，月入一萬多元的他，儲足十三年「彈藥」，終湊夠五十多萬準備入市，早前看過多個二手單位，最終都因為銀行估價不足，未能上車。「我的目標是二百萬以下的大型屋苑，三個多月前睇中沙田第一城一個四百呎單位，銀行估價一百八十三萬，但業主竟叫價二百五十萬，後來轉看黃大仙翠竹花園，業主開價二百三十萬，其實當時同類單位的成交價僅一百五十多萬，所以銀行只估到一百六十萬，差價高達七十萬，如果我要入市，起碼要有過百萬現金支付首期兼估價差額，根本是妙想天開！」
他看了十多二十個樓盤，情況大同小異，原本以為置業夢碎，適逢其父母將紅磡的舊樓賣掉，套現一百多萬，才令上車計畫露出曙光。「最終我買了荔景的悅麗苑，業主開價一百七十多萬，當時銀行估價一百五十多萬，我花了兩個月跟業主『拉鋸』，逐萬逐萬跟他講價，以一百六十萬成交，父母資助了二十萬，我才上到車。」
太古城黃埔有估價不足
連十大藍籌屋苑亦出現類似情況，有區內代理表示，以往該區甚少出現估價不足，但近月卻有三、四成個案估價不足。例如洞庭閣一個六百四十呎單位，叫價四百五十萬，與估價相差四十萬，買家本身住開單幢式物業，想搬入大屋苑，但因現金不足，最終都無成交，加上銀行每年有固定按揭限額，亦有不成文規定，對年初的申請通常較審慎，年尾才會鬆手些。目前放盤業主普遍對後市有信心，以「後市價」放盤，只有少數業主有議價空間，即使肯減都少於樓價的百分之五，不少買家都因此上不到車。
一向交投活躍的黃埔花園亦未能幸免，區內代理曾先生指，最近黃埔花園第十期一個八百呎單位，業主叫價六百四十五萬，與銀行估價相差二十五萬，買家因籌不到差價，最終放棄入市。「最近紅磡海逸豪園一個兩房單位都有類似情況，因為銀行估價較叫價少十萬，結果都交易不成。」
至於盤源較少的單位，估價不足的情況尤其明顯。中原按揭王美鳳直言，單是今年首三個月，樓價已較去年底上升超過一成，「好耐無試過升得這麼急，但成交量又不足，銀行未必追到價，估價不足是後遺症。」
籲準買家最好預鬆資金
他指出，現時十大熱門屋苑都有同類情況，部分屋苑的三房比例較少，放盤不多，業主叫價大幅拋離同區屋苑的成交價，與銀行估價可能相差百分之三至八。
有業內人士透露，荔枝角泓景臺九百呎的三房單位，最近以七百五十萬成交，但銀行估價六百九十五萬，足足相差百分之七。深井碧堤半島一千二百呎單位，同樣是三房，成交價七百四十五萬，亦較銀行估價的七百一十五萬高百分之四。
交易不成估價行歎齋問
代理史先生指出，現時銀行估價不足情況比較特別，「高層單位反而到價，因近期市場做高層單位多，有成交，銀行才有貼近的參考數值。相反，中低層成交減少，估價會差百分之四至五，如萬景五座F，六百七十二呎的低層單位，成交價四百九十萬，銀行估價四百七十萬，差幅達百分之四。」他指，網上估價普遍較低，因網上數據多屬一星期前的資料，未必貼近市場價。「當有了買賣合約，有真實成交價支持，相信能填補百分之三差價。保守來說，買家上車應預鬆資金，以免無力上會被逼撻訂。」
估價不足有機會令準買家「臨門脫腳」，連不少估價行也「無啖好食」，市場亦會出現惡性循環。中原梁理中表示，「最近一個多月，估價不足的個案至少多了百分之十五，市場成交被拖慢，銀行少了成交價作為參考，估價就更加謹慎，估價不足的情況也會加劇。」
永利行國際物業顧問蕭亮鴻坦言，剛過去的一、二月，該公司生意淡靜，「銀行做按揭，估價得個『問』字！買家落訂前，多會先找銀行估價，銀行就會向我們初步問價，待買賣雙方交易成功後，銀行才要求我們做估價報告，公司才有生意，但最近很多樓盤交易不成，我們何來生意？」
銀行批按揭參考交易紀錄
近期估價不足情況屢見，除了因樓價急升外，也關乎銀行本身未敢輕舉妄動。永利行國際物業顧問集團董事蕭亮鴻不諱言，銀行做物業按揭，若對後市有信心，自然肯畀價，很多物業都估得足，反之亦然。
「一般銀行估價，都會貨比三家，向至少三家測量師行問價。但現時得出來的價格結果有高有低，銀行都開始猶豫。加上近期樓價勁升，但又不見交投，銀行自然會思考樓價是否見頂，所以估價趨向保守。」他解釋，銀行著重風險評估，會自行降低風險，「所以批閱按揭時，不參考叫價及口頭買賣合約，只看真實的過往交易紀錄。」
但並非所有銀行都估價滯後，他相信，細規模銀行估價更進取，「他們每年有預留資金到按揭市場，前員工同樣要『跑數』，故有些會犧牲風險，寧願估足價爭生意。」
2011年3月29日 星期二
柏慧豪庭 特色單位 售:338萬
開揚海景 業主非常喜愛泰國之風格, 所以特別以泰國的小型渡假酒店的裝修 售:338萬 (此為柏慧豪庭的特色單位, 放盤極少) [TONY在此非常多謝業主給予本人拍攝)睇樓 及查詢 請電 TONY CHENG 27788900 93656443 93866657
(天台短片:) http://www.youtube.com/watch?v=pwV8gc4L-ss
2011年3月18日 星期五
智識分享 中原CPN 工貿篇
智識分享 中原CPN 工貿篇
如果有留意我這個BLOG的人, 都會知道一件事, 就是我自己一向都好喜歡中原地產的工作做法, 而且自己曾經都是這間公司的一份子. 而最近自己身邊都多了好多客戶, 又或是朋友在上年十一月公佈了買賣住宅短炒需要付額外印花稅後, 由以往只會購買住宅物業, 轉為工貿物業, 所以今次我在網上找了一些短片資料向各位分享.
1.活化工廈(1) http://www.cpn.com.hk/detailhds.aspx?video_code=PFUKPSQBLB&CestCode=&video_category=5&ScopeCode=
2.活化工廈(2) http://www.cpn.com.hk/detailhds.aspx?video_code=TSKLYVSTFO&CestCode=&video_category=5&ScopeCode=
3.活化工廈(3) http://www.cpn.com.hk/detailhds.aspx?video_code=XNZBNJCHWI&CestCode=&video_category=5&ScopeCode=
4. 工貿市況分析 http://www.cpn.com.hk/detailhds.aspx?video_code=CYOYIOJUCE&CestCode=&video_category=1&ScopeCode=
如果有留意我這個BLOG的人, 都會知道一件事, 就是我自己一向都好喜歡中原地產的工作做法, 而且自己曾經都是這間公司的一份子. 而最近自己身邊都多了好多客戶, 又或是朋友在上年十一月公佈了買賣住宅短炒需要付額外印花稅後, 由以往只會購買住宅物業, 轉為工貿物業, 所以今次我在網上找了一些短片資料向各位分享.
1.活化工廈(1) http://www.cpn.com.hk/detailhds.aspx?video_code=PFUKPSQBLB&CestCode=&video_category=5&ScopeCode=
2.活化工廈(2) http://www.cpn.com.hk/detailhds.aspx?video_code=TSKLYVSTFO&CestCode=&video_category=5&ScopeCode=
3.活化工廈(3) http://www.cpn.com.hk/detailhds.aspx?video_code=XNZBNJCHWI&CestCode=&video_category=5&ScopeCode=
4. 工貿市況分析 http://www.cpn.com.hk/detailhds.aspx?video_code=CYOYIOJUCE&CestCode=&video_category=1&ScopeCode=
2011年2月21日 星期一
新聞分享
2011-2-17 HT
擁獨立契 可造50%按揭
工廈士多房短炒個案並不常見，只是近期細價工廈供應減少才吸引投資者「扒冷」。不過，業界人士指出，工廈士多房有獨立契約，而且銀行又承造按揭，買賣合約清晰。
息率P減2.25厘
有銀行界人士透露，只要工廈士多房有獨立契約，銀行一般會視作普通工廈單位般承造按揭。現時部分中小型銀行會為工廈士多房提供估價的50%按揭，息率一般可達P減2.25厘，較普通工廈單位為高。不過，他強調，若工廈士多房有指定用途，銀行擔心新買家非法使用，多數不會承接該類單位的按揭申請。
地產代理消息透露，工廈士多房過去一般是供同層的廠商租用，由於大部分沒有窗戶，即有窗門也是向大廈天井，故一直用作儲物之用，甚少用作其他用途。
不過，近年住宅樓價及租值急升，不少另類創意產業轉租工廈，甚至有年輕人貪工廈士多房價格特平，會購入作私人儲物及娛樂用途。例如一名80後的年輕人以28萬元，購入華達工業中心一個士多房作私人影音房。
擁獨立契 可造50%按揭
工廈士多房短炒個案並不常見，只是近期細價工廈供應減少才吸引投資者「扒冷」。不過，業界人士指出，工廈士多房有獨立契約，而且銀行又承造按揭，買賣合約清晰。
息率P減2.25厘
有銀行界人士透露，只要工廈士多房有獨立契約，銀行一般會視作普通工廈單位般承造按揭。現時部分中小型銀行會為工廈士多房提供估價的50%按揭，息率一般可達P減2.25厘，較普通工廈單位為高。不過，他強調，若工廈士多房有指定用途，銀行擔心新買家非法使用，多數不會承接該類單位的按揭申請。
地產代理消息透露，工廈士多房過去一般是供同層的廠商租用，由於大部分沒有窗戶，即有窗門也是向大廈天井，故一直用作儲物之用，甚少用作其他用途。
不過，近年住宅樓價及租值急升，不少另類創意產業轉租工廈，甚至有年輕人貪工廈士多房價格特平，會購入作私人儲物及娛樂用途。例如一名80後的年輕人以28萬元，購入華達工業中心一個士多房作私人影音房。
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