安迪置業 ANDY PROPERTY AGENCY COMPANY: 2009

2009年12月29日星期二

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新地（０００１６）售豐盛居商場涉１﹒２億元，ＹＭＣＡ購入自用 (經濟通)2009年12月29日星期二 08:07

近期商場舖位屢獲承接，除投資者外，用家亦踴躍入市。消息指出，新鴻基地產（０００１６）旗下長沙灣豐盛居商場部分，逾２萬平方呎樓面，以約１﹒２億元成交。據悉買家為ＹＭＣＡ（香港基督教青年會），購入樓面作社區中心用。

物業包括地下低層、地下高層及１樓共３層，建築面積共約２２４２９平方呎，並連７個車位，平均呎價約５３５０元，將以交吉交易。《香港經濟日報》

2009年12月18日星期五

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醫局街重建市建邀15發展商入標 (明報)2009年12月19日星期六 05:10

【明報專訊】市建局昨為深水埗荔枝角道、桂林街和醫局街項目招標，邀請15家發展商入標競投。據消息人士透露，市建局要求發展商提出分紅條件，並規定若賣樓收益超過22億元，須開始向該局分紅，首個1億元分紅20％至逐步遞增至50％，市場人士稱若計及售樓時15％發水，即日後住宅呎售7000元，需要向市建局分紅。截標日期為明年1月18日。

明年1月18日截標

另外，本月7日，該項目截收意向時，該局公布共收到14份意向書，不過昨日該局卻邀請15家發展商入標。據接近市建局消息指出，截收意向當日，有一家發展商遲於截意向時間即下午5時遞交，經該局遴選小組決定，認為可接納其意向。

市建局昨亦罕有地公開15家獲邀發展商的名單長實、新地、恒地、信置、中國海外、華置、香港興業、嘉華國際、嘉里、九建、麗展、新世界、富聯、會地、南豐。

項目可3幢住宅共390個住宅等，連商業可建樓面32萬方呎，測量師以每呎樓面地價4000元計算，連同商業樓面，地皮約值13億元。住宅單位中有60多伙，發展商要加設方便長者的設施，室內要加入扶手、高度適中的曬衣架、洗手盆和廚房工作枱、沐浴間內可調校的座位等等。
惟該等單位不會規定強制售予任何人。有市建局人士以目前市價估計，項目落成後住宅呎價約為5000元。

學校資料/ 印花稅計算機/ 風水推介

學校資料:
特殊學校 http://chsc.edb.hkedcity.net/spsp/index.html
幼稚園 http://chsc.edb.hkedcity.net/kindergarten/index.php
小學 http://www.chsc.hk/primary/tc/home.htm
中學 http://chsc.hk/secondary/tc/index.htm

最近多左一些到訪者反映, 想知道多D有關學校之資料, 所以特別加左給各位參考

印花稅計算機
租賃印花稅 http://www.ird.gov.hk/chi/ese/sd_comp/csdta.htm
物業銷售印花稅 http://www.ird.gov.hk/chi/ese/sd_comp/csdpt.htm

楊子東風水命理 http://yeungtsztung.com/

家傭服務 : http://www.qqmichelle.com/web/html/

新聞分享--- 交通篇

青沙公路長沙灣至青衣段周日通車 (星島)2009年12月18日星期五 17:27

運輸署今日（十二月十八日）宣布，八號幹線青沙公路介乎長沙灣至青衣的路段將於本星期日（十二月二十日）上午七時起開放通車。

即將通車的一段青沙公路長約七公里，其中包括橫跨藍巴勒海峽的昂船洲大橋及位於青衣的南灣隧道。其東面將於長沙灣連接現有的青沙公路沙田至長沙灣段，而其西面將在青衣連接青馬大橋和汀九橋。

連同已於去年三月啟用的沙田至長沙灣段，青沙公路將全線開通。往來沙田、大嶼山、西九龍（荔枝角、長沙灣和深水埗）及新界西北將有更多選擇。

青沙公路將為往返昂船洲及青衣的八號和九號貨櫃碼頭提供更直接及更方便的連接，從而紓緩附近一帶，特別是貨櫃交收高峰期的交通。同時亦能為前往機場及貨櫃碼頭的交通起分流作用。新公路亦提供更高的交通容量，有助應付大嶼山及新界北部（包括東涌、洪水橋、古洞、粉嶺、坪輋及打鼓嶺等地區）長遠發展所帶來的交通需求。

青沙公路全程共有兩組行車隧道。近沙田的一組包括尖山隧道、沙田嶺隧道和大圍隧道，所有車輛使用這組隧道均一律收費八元正。另一組隧道則是位於青衣的南灣隧道，車輛使用這條隧道並不需要繳費。

為達致具有效率和成效的交通管制和事故管理，整段青沙公路被列為管制區。駕駛人士使用該公路時須遵守相關的條例及附屬法例。公路各出入口會豎有指示標誌，提醒駕車人士已進入或正離開管制區範圍。新界的士、大嶼山的士和紅色小巴均不得在青沙管制區內經營。

在強風情況下，昂船洲大橋將如青馬大橋及汀九橋一樣，需要實施交通管制措施，受影響的駕駛人士可改用三號幹線及其他道路，現場會有適當的交通標誌及工作人員向受影響的駕駛人士提供適當的指示。

為讓駕駛人士能更熟悉如何使用八號幹線青沙公路，當局已製作了多條短片，指導駕駛人士從不同起點經青沙公路往返機場或沙田的行車路線。有關短片已上載運輸署（www.td.gov.hk）及路政署（http://www.hyd.gov.hk/）的網頁。

此外，「青沙公路駕駛指引」宣傳單張已分發到獅子山隧道、城門隧道、大老山隧道和青嶼幹線的收費廣場、運輸署各牌照事務處、各區民政事務處和部分政府停車場，供市民取閱。運輸署網頁亦載有有關單張和相關資料，方便市民查閱。

2009年12月12日星期六

最豪長沙灣 (三個會所) --- 星匯居

最豪長沙灣 (三個會所) --- 星匯居位於長沙灣通州街及發祥街交界恆基地產打造本區最豪會所去長沙灣地鐵 B 出口都只是6 分鐘面積: 732呎兩房兩廳租$15000 睇樓及查詢請電 TONY CHENG 93656443 93866657

2009年12月10日星期四

一手新聞--- 翠峰28

新盤搶灘開價趨進取，麗展（４８８）大埔道單幢樓呎價逾９１００ 2009/12/11 08:26

　　近日樓市交投回暖，發展商乘機推出新盤搶灘，且開價轉趨進取，其中麗新發展
（００４８８）旗下於太子大埔道２０至２８號的翠峰廿八單幢式住宅，以建築面積呎價
９１５４元推售首批單位，較同區新盤呎價高２０％以上，更創西九龍單幢盤每呎開價新高。
　　近年鮮有推盤的麗新發展，昨（１０日）約見地產代理，向代理派發翠峰廿八資料及價單，首批２０個單位定價介乎８３６﹒１萬至１２７５﹒８萬元，建築面積平均呎價９１５４元，呎價直逼九龍塘豪宅地段價格，以實用面積計，呎價更達１２２７０元。有區內代理坦言，項目雖享有開揚景觀，但暫沒有示範單位及現樓予準買家參觀，相信只有同區街坊才能接受此售價水平。

　　麗新發展副總裁潘銳民表示，項目享有開揚景觀，售價參考又一村一帶物業樓價。項目兩個複式單位暫未推出市場，意向呎價近２萬元。《香港經濟日報》

本人準備了一些價單及付款方法, 歡迎致電查詢 TONY CHENG 93656443 93866657

2009年12月8日星期二

新聞分享 --- 基隆街商住物業全幢1500萬沽

基隆街商住物業全幢1500萬沽 2009-12-08 (23:29)

近日樓市交投回軟，投資者趁勢買樓，市場昨日舉行一場拍賣會，共推出20項物業，成功沽出5個單位。

忠誠拍賣行昨日推出共20項物業拍賣，最後錄得5宗成交，該行拍賣經理鄭世傑表示，是次拍賣成績不俗，屬意料之外。其中九龍旺角基隆街5號商住全幢，以1500萬元沽出，全幢總樓面3552方呎，平均呎價4223元。

2009年12月7日星期一

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醫局街重建 14財團遞意向地皮料值13億可建384伙 (明報)2009年12月8日星期二 05:10

【明報專訊】市建局配合政府，加快土地及住宅供應。市建局昨截收深水埗荔枝角道、桂林街和醫局街項目合作發展意向書，吸引了主要大發展在內的14個財團（見表）遞交意向，當中包括近年於深水埗有發展項目的中國海外（0688）、麗新發展（0488）。項目可3幢住宅共384個住宅等，測量師以每呎樓面地價4000元計算，連同商業樓面，地皮約值13億元。市建局短期會為項目招標。

由於涉資不算龐大，所以絕大部分遞交意向的發展商都表明是獨資參與，表達意向的包括長實（0001）、新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）等大型發展商，其中恒地發展部總經理黃浩明表示，以獨資方式遞交意向書，他表示，醫局街項目具一定規模，同時透過參與重建項目亦可增加公司土儲。

中海外麗展亦有參與

另外，甚少參與競投港鐵（0066）及市建局項目的麗展，昨亦有遞交意向書，該公司於同區大埔道24至28號，正發展「翠峰28」，麗展去年曾伙拍桂洪集團，就旺角麥花臣室內場館重建項目遞交意向書；另近年積極投入本港房地產的中海外，繼數月前入標月華街重建項目後，昨亦有遞交意向書。中海外年前曾推售醫局街161號喜居。

該重建項目涉及兩個位於荔枝角道/桂林街和醫局街的地盤，面積約3.6萬平方呎。市建局的構思是建造約384個住宅單位，其中60多個單位會加設方便長者的設施，此60多伙會於私人住宅方式推售，並非政府推出的長者屋計劃。

有關單位的設計針對長者需要，廚房、浴室、睡房、客廳及飯廳均會預留足夠空間，方便長者活動，單位亦會加入扶手、高度適中的曬衣架、洗手盆和廚房工作枱、沐浴間內可調校的摺座，又會提供較安全和穩固的固定家具，公用地方採取無障礙設計，同時適合殘障人士及使用輪椅人士居住。

60多伙加設方便長者設計

有遞交意向的發展商表示，項目已算中型規模，而有關適合長者居住設計所涉成本不高，亦相信不會規定強制售予任何人，對項目價格不會有大影響。

項目亦會提供約4100平方呎的樓面，作為非政府組織，尤其是專門為長者服務的機構之用，以及5萬平方呎的商業樓面和6200平方呎的公共休憩用地。

有測量師估計，以每呎樓面地價4000元計算，經發水後，可降至約3400元，連同商業樓面，地皮約值13億元。有市建局人士以目前市價估計，項目落成後住宅呎價約為5000元。

新聞分享--- 深水埗舊樓「五癆七傷」

深水埗舊樓「五癆七傷」 (星島)2009年12月7日星期一 05:30 (綜合報道)

(星島日報報道)舊樓集中的深水埗區陷阱處處，外牆崩裂、批盪剝落、鋼筋外露、樓上破窗隨處可見。一名業主會負責人表示，屋宇署多次向區內舊樓業主發出修葺令，但舊樓破爛如故，恐墮物傷人變成添喜大廈「翻版」，為支付巨額賠償而傾家蕩產。

　　該業主會負責人稱，屋宇署曾在○一年對其大廈發出樓宇維修令，居民夾錢維修，惟○五年再收到同樣的要求，卻無人理會，由於修葺已事隔近十年，恐怕隨時發生塌批盪事故。

　　他指出，深水埗區多「五癆七傷」樓宇，人流集中的北河街、桂林街和福華街一帶舊樓，部分殘破不堪，威脅行人。兩個月前，深水埗欽州街一幢舊樓外牆塌下石屎批盪，擊傷一名三十六歲男途人肩背。

　　根據法例，途人被大廈外牆剝落的石屎批盪擊傷，可向大廈業主立案法團追討賠償，若有關大廈未成立業主立案法團，則大廈所有業主須負上賠償責任。

　　現時全港約有一萬三千多幢舊樓的樓齡超過三十年，政府為確保市民安全，正研究推出強制驗樓和驗窗計畫，規定業主每隔十年要自費驗樓，否則可被判監。本報記者

2009年12月5日星期六

新聞分享

3T理論解樓市創富密碼

(明報)2009年12月5日星期六 05:10

【明報專訊】股神巴菲特以一套「價值投資法」縱橫股壇數十年，究竟在物業投資市場，又是否有一套完整且具實用性的理論，令投資者可以得心應手？《明報》地產版主管陸振球，於上周六、日在奧海城商場舉辦的股樓論壇，提出了嶄新的「樓市3T投資理論」，有助破解樓市創富密碼，同場還有建銀國際證券研究部執行董事顏偉洪、香港置業董事總經理李志成，以及美聯首席分析師劉嘉輝，對地產股和樓市最新形勢作精彩講解。

陸振球表示，他結合十多年觀察和分析樓市的經驗，以及採訪了上百位成功物業投資者而獲得的成果，總結出一套獨有的「樓市3T投資理論」，並將之以方程式作表達：

T1（trend 確認趨勢）+T2（timing 掌握時機）+T3（tactics 實戰攻略）= S（success 成功）

T1：trend 確認趨勢

投資樓市，首重確認趨勢。根據香港過去的樓市數據，升跌周期極長，就以1997年前的物業大牛市為例，樓價自82年中英簽署聯合聲明後，便出現大漲小回局面，期間就算是出現了87股災、89年的六四事件等，樓市都只會出現短暫整固，期間香港整體樓價足足升了8至9倍。
及至97年出現了亞洲金融風暴，加上樓價過高，兼且政府推出了錯誤的房屋政策，樓市轉進下跌周期，至03年SARS 以後，香港經濟復蘇，政府停售和停建居屋，市民漸漸對樓市恢復信心，便又展開了新的長期升浪，就算出了去年的金融海嘯，樓價也只是調整數個月，便又回復升勢。

總括而言，香港樓市的上升周期一旦形成，可以長達10多年，而影響如此長的樓市周期因素，便要看如土地政策和長期經濟形勢，香港曾受「八萬五」的教訓，加上受惠內地經濟起飛，只要這兩大因素沒有改變，短期利淡的因素，比如前述的87股災和89年六四事件，以至較近期的金融海嘯和迪拜事件，都只會對樓市構成短期影響，反而是趁低入市的好時機（good timing）。

T2：timing 掌握時機

要判斷入市或出市時機，可參考金管局「監察物業市場走勢圖」六大指標：1）樓價、2）成交量、3）反映炒風的確認人（未完成交易已轉售個案，即俗稱「摩」貨）比例、4）購入成本與租金差距（即淨租金回報）、5）供樓負擔比率，以及，6）反映借錢買樓是否熾熱的新做按揭金額變化。
「監察物業市場走勢圖」以97年香港樓市泡沫爆破時為指標參考水平，各指標相距97時愈遠，如03年SARS時，入市時便愈安全；相反，愈接近97年的「邊界」，便愈要小心。

T3：tactics 實戰攻略

確認樓市趨勢和當握時機以外，投資物業要有好成績，還須要訂立好的實戰攻略（tactics），包括如何選擇地區、物業類型，以及做好資金和風險管理。
先說地區，過往港島區住宅供應較少，樓價一直跑贏大市，而豪宅和換樓盤，表現亦勝於一般中型住宅。另外，過往一些新基建項目落成，比如當年地鐵通車至港島東後，刺激了如杏花村和太古城樓價急飈，東鐵電氣化化後，則令沙田樓價受惠，而較近年則有三號幹線和西鐵南線啟用，令新界西北樓市看好等。

至於風險管理，則可遵循以下準則：
1. 買樓最重要「量力而為」；

2. 供樓不是一兩年的事，要從較長線角度評估風險；

3. 若買樓花，最好趁現時低息和銀行估價較寬鬆，做即供按揭；

4. 入市前先評估職位和薪金是否穩定；

5. 不要借得太盡，若借七成以上樓價按揭，更要小心；

6. 預留流動現金傍身，失業時也可繼續供樓；

7. 若供得太辛苦，可考慮面積小一點、遠一點、或級數低一點的單位；

8. 若倚靠租金供樓，宜購入租金回報較高，且容易租出的單位；

9. 找租客或續租時，寧願少收一點租金，也不要丟空單位，因為少收一個月租金，租金高5個百分點也補不回；

10. 好租客較租金水平更重要；

11. 供款佔家庭收入比率，最好低於四成。

2009年11月30日星期一

市建局醫局街項目今邀意向

市建局醫局街項目今邀意向

(明報)2009年12月1日星期二 05:55

【明報專訊】市建局配合政府，加快土地及住宅供應。市建局今天推出深水埗荔枝角道、桂林街和醫局街的發展項目，邀請發展商提交合作發展意向書，可建住宅樓面32.4萬方呎，共390個住宅等，測量師以每呎樓面地價4500元計算，連同商業樓面，地皮約值15億元。截收意向日期為09年12月7日。

涉兩地盤共3.6萬方呎

重建項目涉及兩個地盤，面積共約3.6萬方呎。市建局的構思是建造約390個住宅單位，其中60多個單位會加設方便長者的設施。項目亦會提供約4100平方呎的樓面，作為非政府組織，尤其是專門為長者服務的機構之用，以及5萬方呎的商業樓面和6200方呎的公共休憩用地。

市建局董事會設立的一個遴選小組，將會評審收到的合作發展意向書，並於稍後邀請合資格的發展商，提交合作發展標書。

市建局較早前表示，未來3至4年將推售約4600個住宅，逾半單位面積屬600呎或以下，當中6個項目、提供1790伙會於短期內推出，包括未來2至3個月，會發售西環「縉城峰」及皇后大道東的樓花，並計劃於未來1年至1年半，預售4個位於大角嘴、紅磡及旺角的項目。