日本樓投資指南

日本樓投資指南(海外買家適用)

以下是海外買家購買日本樓時所進行的一般程序。指南適用於東京、大阪、福罔及北海道等地區的物業投資。

第一步：預留單位

當客人已選定日本樓的單位後，需與我們簽署「認購意向書」及「預留表格」。

第二步：支付訂金

當獲得賣家同意賣出該指定單位後，買家需要支付大約樓價10%的訂金。同時，賣家會提供更多該單位的資料，如樓契或現有租客資料等(如有) 。

第三步：簽訂買賣合約

當買家決定購買該單位，並已將訂金匯款到賣家的戶口後，仲介會為買家準備合約及訂下交樓日。

第四步：支付樓價餘額

簽署買賣合約後，需於交樓日前支付樓價餘額。(付款時間表因發展商而異)

第五步：辦理海外物業按揭

交樓前三個月，買家必須辦理海外物業按揭手續。一般而言，海外買家最多可承造6成的日本物業按揭。(按揭利率及成數因買家及銀行而異)

第六步：交樓

交樓日的當天早上，日本律師會在當地的土地註冊處轉名予買家，買家正式取得該單位的業權。

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投資日本樓的常見問題

問:　海外買家購買日本樓，過程一般需要多少時間才能完成？　

答:　視乎樓花期的長短。如購買現樓，由簽署「認購意向書」開始到交樓日大約需時約兩個月。

問:　購買日本樓有需要購買保險嗎？

答： 視乎客人的需要。日本人一般都會為自己的單位購買「火險」，即香港的房屋保險。一般五年期的「火險」及「地震保險」價格大約10-15萬日圓。

問:　日本樓屬於永久業權還是租用業權？

答： 日本物業既可以是永久業權，亦可以是租用業權，租用業權的最短年限約30年。

問:　購買日本樓後，租金回報何時會匯到買家的銀行戶口？

答:　買家可選擇每4個月以電匯方式匯進銀行戶口，亦可選擇每年一次的方式以節省匯款手續費**

問:　購買日本樓時，海外投資者的按揭貸款成數是多少？

答:　一般而言，海外投資者的最高按揭貸款成數可達6成，利率低至2.8%，年期長達35年。(按揭利率及成數因買家及銀行而異)

問:　購買/持有日本樓時有甚麼支出?

答:　一手日本樓買賣，可豁免仲介佣金。二手日本樓買賣則需一次性收取樓價3%作為仲介佣金。如委託租賃管理公司代客人管理物業，租賃管理公司則每月會收取租金的5%作為租賃管理費，而他們的職責是幫助業主收取租金，代業主繳稅，或其他大大小小的問題。其次就是物業管理費和修繕基金。

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投資日本樓的稅項支出

當海外買家購買日本樓時，海外買家需要支付各種稅項。包括：

一次性的稅項：

- 登記許可稅：樓盤評估價值的1% - 2%

- 不動產取得稅：樓盤評估價值的3%。一手日本樓將於交樓支付，二手日本樓約在購買後半年支付。

- 印花稅：視乎所購買的樓價而定，詳情可參閱下表。

樓價 (日元¥)	匯率 (日元¥)
¥10,000或以下	¥0
¥10,001 - ¥100,000	¥200
¥100,001 - ¥500,000	¥400
¥500,001 - ¥1,000,000	¥1,000
¥1,000,001 - ¥5,000,000	¥2,000
¥5,000,001 - ¥10,000,000	¥10,000
¥10,000,001 - ¥50,000,000	¥20,000
¥50,000,001 - ¥100,000,000	¥60,000
¥100,000,001 - ¥500,000,000	¥100,000

 

 

 

 

 

 

 

 

其它稅項包括：

- 都市計劃稅：徵收土地或樓盤的評估價值的0.3%。如果該物業的價值低於某個門檻，則該物業可獲豁免。

- 固定資產稅：樓盤評估價值的1.4%，評估價值每3年重新評估一次。

- 所得稅：對於海外買家，日本樓的租金收入按租金的5%至45%徵稅。應稅金額以扣除必要費用後的總收入作計算。

租金收入 (日元¥)	稅率
¥1,000 ~ ¥1,950,000	5%
¥1,950,001 ~ ¥3,300,000	10%
¥3,300,001 ~ ¥6,950,000	20%
¥6,950,001 ~ ¥9,000,000	23%
¥9,000,001 ~ ¥18,000,000	33%
¥18,000,001 ~ ¥40,000,000	40%
¥40,000,001 ~ 以上	45%

出售日本樓時的支出

- 資產增值稅: 當您以非居民身份出售日本樓時，您需要支付資產增值稅。出售持有不超過5年的日本樓，將按淨收益的30%徵稅。如果物業為自住用途，而納稅人符合某些條件，可以從總銷售價格中扣除3,000日元。應稅金額的計算方法可從總銷售價格中扣除交易時的交通費、酒店、仲介費、司法書士費用及不動產取得稅。而擁有超過5年的日本房產將從淨收益中徵收15%的資本增值稅。

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*此投資指南只供參考。條款及細則可能因不同的發展商而有所差異。