財爺遏抑炒樓措施發言全文

財爺遏抑炒樓措施發言全文     (明報)2010年11月19日 星期五 18:35

財政司 司長曾俊華 今日在中區政府合署公布進一步遏抑炒賣措施，以下他在記者會的開場發言全文。

各位：

受到環球金融情況的影響，近期本港的資產市場變得越來越熾熱，除了我們的股票市場之外，房地產市場的表現更加備受關注。現時全球資金過剩、利率持續超低，大量游資進入包括香港在內的各個經濟體系，刺激樓宇價格上揚，造成過分熾熱的投機活動，增加泡沫風險。我在較早前說過，我們致力維持房地產市場穩定健康發展，如果有需要的話，我是會作出果斷的行動。

今日，我會宣布有關防止房地產市場資產泡沫風險的進一步措施。我會先講一下我對近期市場的分析，然後會解釋準備推出的措施。

非常時期

大家都知道，自從金融風暴以來，多個經濟體系採取了「量化寬鬆」政策。其中，美國 最近更宣布了新一輪價值高達6,000億美元 的措施。連同聯儲局 於八月份宣布，將第一輪「量化寬鬆」所購入的按揭證券還款也再投資於美國國庫債券，在未來八個月，該局將買入接近9,000億美元的國庫債券，相當於美國政府未來數月的財赤總額。美國的「量化寬鬆」存在變數，我們現在仍未能排除聯儲局會再次「加碼」，在將來再推出更大規模的「量化寬鬆」措施。

一些經濟體系為了回應美國的「量化寬鬆」，紛紛推出應對措施。日本 已經率先推出新一輪價值高達5萬億日圓 的經濟措施，而中國、印度 、南韓 、泰國 等亦已經先後透過加息防止經濟過熱和為資產市場降溫。新加坡 亦推出包括增加供應和徵收稅款等措施，防止樓市過熱。

受到「量化寬鬆」措施的影響，在未來一段時間國際流動資金會大大增加，利率會保持異常低企。假若各國爭相推出「量化寬鬆」的話，其副作用更加不容忽視。

由於香港經濟基調良好，加上經濟體系開放，資金進出自由，自然吸引大量資金進入。由於市場對第二輪「量化寬鬆」的憧憬，令股市和樓市上揚。其中，股市由八月底至今，上升約一成半，樓價更較二○○八年年中金融海嘯前的高位累計上升超過兩成。

現時環球經濟正處於一個不尋常的環境，容易造成資產價格大幅波動，加劇了亞洲區內的宏觀經濟風險。隨著資金氾濫，熱錢不斷流入，令人擔心香港資產泡沫風險會持續上升。

我尤其關注我們的資產市場，特別是房地產市場的風險。我在不同場合已經再三強調，這種不正常的環境，不可能長期持續，一旦利率調頭回升，資金大量流走，就會令資產價格逆轉，不但令市民蒙受重大損失，也會對宏觀經濟造成衝擊，影響民生。我們有需要及早作出措施，防患未然。置業是一項長遠的承擔，面對這個風高浪急的樓市，我們已經多次呼籲市民在考慮投資購買私人住宅時必需審慎，量力而為，並且小心評估日後息口攀升對按揭供款能力的影響，才作出可能是人生最大的投資決定。

非常樓市

我想集中談一下有關樓市的問題。

受到外圍環境刺激，資產價格上升，加上過去幾年住宅單位供應偏低，樓市在短期內出現異常的升幅。整體而言，今年頭九個月的樓價累計上升了百分之十五，與二○○八年低位比較，升幅更達四成七。

在不同類型的住宅單位之中，豪宅樓價已超越九七年高峰期一成。雖然一般住宅市場的平均樓價仍與九七年有一成二的距離，但近期亦出現較急速的升幅。以少於七十平方米的住宅單位計，在今年三月至九月期間，價錢已上升百分之八點一，快過大單位，大單位即面積最少一百平方米的住宅，大單位的升幅是百分之六點一。由此可見，豪宅市場的熾熱氣氛，已經逐漸蔓延至一般市民的住宅市場。

樓市的交投情況亦證明市場的熾熱跡象。今年頭十個月的交投，較去年同期上升百分之十七。而在二手市場中小型單位成交的增幅更甚於豪宅，同樣反映出濃烈的投資氣氛已經擴散至中下價樓宇市場。

樓價急速升幅已經超越一般市民收入的增長幅度。即使在現時超低的利息水平，市民的置業負擔，已經由二○○八年第四季的百分之三十二，飈升至今年第三季的百分之四十二。以現時的趨勢分析，如果樓價持續上升，今年第四季的負擔水平將會進一步惡化。只要利率回升三個百分點，市民平均按揭供款就會增加三成，而他們的負擔水平就會急升至百分之五十四，超越長期平均比率。

樓市不尋常的升幅，亦吸引不少炒家入市，加上我剛才提及的新一輪「量化寬鬆」政策及其副作用，扭曲市場對通脹和資產升溫的預期，更是火上加油。部分炒家更是善於利用非常亢奮的市場，企圖營造狂熱的氣氛，吸引沒有足够經濟實力的市民接貨。

受到資金充裕和不正常利率的刺激，樓市投機氣氛日漸濃厚，短期交易急速增加。今年頭九個月，十二個月內轉手的樓宇買賣上升了百分之一百一十四，這是一個三位數字，但同時十二個月至二十四個月的交易，則減少了百分之十八，這很明顯地顯示出炒賣的時間已越來越短。在今年上半年，十二個月內轉手的短炒個案中，八成四的個案是樓價在三百萬以下的樓宇。

種種迹象顯示，現時由不正常利率和資金充裕帶動的樓市，已經逐漸影響一般市民的住宅市場，日趨熾熱的炒風，增加了資產泡沫風險，威脅市民的個人福祉，甚至整體經濟的穩定。

在這個不正常的情況下，我認為有需要果斷地推出應對措施，以防患未然。尤其是熾熱炒風影響到樓市長遠健康平穩發展，威脅社會民生和金融穩定，我們更加不能坐視不理。

一貫措施

我早在今年二月發表財政預算案時，提出四個穩定樓市措施的方向，分別是：
（一）增加樓宇供應；
（二）確保物業市場透明度；
（三）防止按揭信貸過度擴張；和
（四）遏抑物業投機。

我們一直循著這四個方向工作，其後在四月和八月，我亦因應市場情況而調節力度，推出進一步的措施。我們循序漸進，朝著保持房地產市場健康平穩發展的政策目標進發，行政長官 在十月的施政報告亦進一步推出更多措施，包括檢討投資者入境計劃，限制「發水樓」和就立法規管一手樓銷售事宜成立督導委員會等。這些措施已經取得一定的實質成果。

增加供應

在增加樓宇供應方面，由我領導的「房屋用地供應督導小組」，已經召開了會議，進行了有用的討論。這個集合了相關的政策局局長及部門首長的會議，以新思維審視現有土地用途及開拓新的土地來源，並加快提供建屋用地，以確保穩定和充足的房屋用地供應。

我們在會議上除了檢視未來十年出租公屋和私人住宅兩方面的土地供應情況外，小組亦協調了一些建屋用地涉及的具體問題，使到這些地段可以早日投入市場，確保在未來十年，平均可以提供可興建約20 000個私人住宅單位的土地。

未來數年的住宅供應已見上升，中期住宅供應量已經由去年年底估計的53 000個，增加至今年九月底估計的61 000個。發展局正積極籌備二○一一至一二年度的勾地表，我們有信心下年度勾地表中的住宅用地供應，將比本年度可建約9 000個住宅單位為多。

增加透明度

在增加樓市透明度方面，運輸及房屋局 成立的「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」亦已經開展了工作，具體地討論立法規管一手樓宇銷售事宜，就法例的涵蓋面、主要規管事項，以及執法機制及罰則等事宜進行討論。我們希望將來以白紙草案的形式，就委員會的建議進行公眾諮詢。

非常措施

接著下來，我會解釋，在防止按揭信貸過度擴張和遏抑物業投機這兩方面的工作。

防止過度信貸

嚴格控制信貸風險是減少泡沫風險的重要因素。隨著美國推出新一輪的「量化寬鬆」措施，銀行按揭貸款風險進一步上升，因此金融管理局 將會稍後宣布新的監管措施，要求銀行下調物業按揭成數上限。新措施旨在確保銀行繼續以審慎態度，管理好按揭貸款業務的風險，而不防礙正常的物業按揭。

此外，為了有效管理住宅樓宇以外物業交易所帶來的風險，這次金管局 推出的新措施，會同時適用於非住宅按揭。金管局會在稍後公布有關新措施的細節。

金管局會繼續密切監察市場的情況，並按實際需要，調整銀行的風險管理準則。

遏抑投機

針對市場日趨熾熱的炒風，我現在建議增加住宅樓宇短期交易的印花稅。

目前，物業交易須繳納最高百分之四點二五的從價印花稅。我們會在現有的從價印花稅之上，引入一項「額外印花稅」，適用於以個人或公司名義在本月二十日（即明日）或以後購入，並在購入後二十四個月內轉售的住宅物業交易。「額外印花稅」分三級稅率：六個月或以內轉售的交易，稅率為該轉售交易金額的百分之十五；在六個月以上至十二個月之間轉售，稅率為百分之十；在十二個月以上至二十四個月之間轉售，稅率為百分之五。換句話說，持有物業的時間越短，有關的稅率會越高。買賣雙方有共同法律責任繳付「額外印花稅」，所以假若其中一方沒有履行責任繳付「額外印花稅」，稅務局 亦可以向另一方追討該稅款。

在新法律條文生效前，稅務局會紀錄所有在二○一○年十一月二十日起至新法律條文生效前期間的一切住宅交易，以確定須繳付「額外印花稅」的個案，並於新法律條文生效後，發出繳付「額外印花稅」通知書。

此外，繼我們在本年四月一日起不容許二千萬元以上的住宅物業交易延遲繳交從價印花稅後，我們會全面取消所有的住宅物業交易延遲繳交從價印花稅的安排，包括建議中的「額外印花稅」。

要落實上述兩項有關印花稅的措施，我們需要修改《印花稅條例》。我們會盡快向立法會 提交有關修訂。我們希望得到立法會的支持，早日通過有關修訂。

非常時期的非常措施

我必須強調，今天宣布的防止泡沫風險措施，主要有兩個目標：
第一；針對威脅社會經濟和金融穩定的短期炒賣活動，我們會毫不猶豫地加以遏抑；
第二；為保持樓市健康平穩發展，我們會採取最有效的方法，遏抑過份熾熱的炒賣，但同時不會妨礙市民置業。這是長遠保障真正用家和投資者的做法。我們會繼續密切監察市場情況，在有需要時推出適當的措施。

結語

今天宣布的是在非常情況下的非常措施，是因時制宜的措施，是針對現時過分熾熱樓市活動而推出的措施。我們在過去的一年持續因應市場情況，逐步推出適當的措施，目標就是要樓市繼續健康平穩發展，同時我們要保障現時業主的利益，容許新業主正常置業，和減少因泡沫風險對社會經濟以及金融穩定的負面影響。

但是，當泡沫風險增加到某一個程度，威脅到我們的社會經濟及金融穩定時，我們一定要果斷地推出更加嚴厲的措施，應該出手時就出手。

目前，「量化寬鬆」帶來的影響尚未過去，我們會繼續密切監察樓市，絕不會對影響社會經濟和金融穩定的風險坐視不理，在有需要時，我們會再次以強而有力的手法，維持市場健康平穩發展。

安迪置業 --- 平面圖資料庫

安迪置業 --- 平面圖資料庫

本公司之同事平常都會儲存一些各區的平面圖, 現在正在進行修正中.............! 快將可以同大家見面, 謝謝!

tonyfatherandy.blogspot.com

一手發展商新樓盤 介紹--- 尚御

一手發展商新樓盤 介紹--- 尚御  

物業位於九龍塘廣播道 是九龍區傳統的豪宅地區 由長江實業發展  物業分為3座 


尚御平面圖

查詢詳情 請電 TONY CHENG 27788900   93656443   93866657

文昌閣 --- 巨宅連約 連平台 售538萬

文昌閣 --- 巨宅連約 連約250呎平台 物業位於福榮街 鄰近小菜皇 地點旺中帶靜 面積:965呎 兩房巨廳  售538萬   (在此特別要多謝業主同意本人入內拍攝有關本單位之短片, 多謝!!!~!)  查詢 請電  TONY CHENG 27788900   93866657   93656443

短片:  http://www.youtube.com/watch?v=j1pjjQed5BA

買房？租房？怎樣更劃算？

不久前﹐住在美國邁阿密灘的一位朋友問我﹐能在這兒租房住﹐到底為什麼還要買房呢？買房的時代已經結束。

出於工作的原因﹐他很快便搬到曼哈頓﹐並花100萬美元在上西區買了個Loft。
Getty Images/Tetra images RF

請注意﹐一種非常典型的作法。價格上漲時﹐人們想要買入﹐價格下跌時﹐人們變得更加小心。買漲不買跌的作法在邏輯上講不通。週四公佈的研究結果提供了一些硬數據。

房地產網站Trulia.com研究了美國的主要房地產市場並提出一個問題：買和租哪一個更劃算？
根據Trulia網站的計算﹐我的朋友恰恰犯了方向性錯誤。

Trulia網站說﹐在曼哈頓租房﹐這兒的房價太貴。舊金山也一樣。

在邁阿密買房﹐與租房相比﹐這兒的房價便宜。類似的地方還包括鳳凰城、拉斯維加斯及其它大多數房價大跌後相對較低的地方。

這家公司認為﹐年租金的15倍左右是一個交叉點。換言之﹐一個城市的房價約相當於年租金的15倍時或許比較合理﹐這是經驗之談。例如﹐如果你每年花10,000美元租一套房﹐那麼買房的成本超過150,000美元時就要考慮再三。華盛頓特區智庫經濟與政策研究中心(Center for Economic and Policy Research)經濟學家貝克爾(Dean Baker)近年對這一問題的研究也得出了類似的結論。他說﹐15倍是歷史均值。

那麼紐約現在是多少倍呢？
Trulia網站說﹐紐約現在是32倍左右。在紐約市買一套兩居室的共管公寓或聯排別墅平均高達年租金的32倍左右。高於20倍的其它城市包括西雅圖（24倍）、舊金山（22倍）和俄勒岡州的波特蘭（22倍）。

Trulia網站說﹐另一方面﹐邁阿密的登記價格現在約是年租金的八倍﹐鳳凰城約為10倍﹐拉斯維加斯約11倍。

需要說明的是：Trulia網站的數據是基於登記價格而不是實際交易價格﹐因此價格可能過高。

此外﹐把交叉點定在租金的15倍或許偏低。

在昨天的談話中﹐貝克說這一數值假定你將只在這套房子裡住七年。這是人們在一套房屋裡通常居住的時間。他說﹐如果你住得更久一些﹐房屋買賣的交易費用相對攤薄﹐重要性也降低﹐則購房的吸引力就變大一些。

儘管如此﹐Trulia的分析看來在方向上是正確的。經濟與政策研究中心去年所做研究得出了類似的結論：即﹐與租金相比﹐紐約和加利福尼亞沿海地區的房價較貴﹐而那些房價下跌最猛的地方現在看來比較便宜。

Trulia的研究強調了兩點。這兩點完全正確。

首先﹐房主需要先非常認真地看看當前的現金流。為了當房主而買房毫無意義。如果租金比房價便宜很多﹐要三思而後行。

其次﹐房價跌幅最大的地區現在看來像是置業的好地方﹐而那些看似“最安全”的地方卻並非如此。老話說：沒有“安全”的投資﹐所謂安全只是風險還不明顯而已。這條法則一再被人遺忘。
Brett Arends
編者按：本文作者Brett Arends是《華爾街日報》網絡版專欄作家﹐他的專欄《投資回報》幫助投資者分析最新時事並做出相應投資決定。）

新聞分享

長實奪市建局醫局街項目           (星島)2010年1月23日 星期六 05:30(綜合報道)

(星島日報 報道)市區地皮供應有限，大型發展商為增加土儲，近年亦將瞄準中小型地盤，其中市建局 深水埗項目，昨日公布招標結果，由「稀客」長實 、擊敗其餘七個財團奪得合作發展權，為○二年上環帝后華庭後，兩者再度合作。有業內人士指出，該項目只屬中型發展規模，有別於過往以大型項目作收購目標的策略，可謂「大小通吃」。

　　本周初才截標的深水埗醫局街項目，由長實取得合作發展權。該項目截標時，共收八份標書，除是次中標的長實外，尚包括新地、信和、恒基、嘉華等。而項目地盤面積約三萬六千方呎，將以地積比率九倍發展，可建樓面三十二萬四千方呎，部分單位須加入長者設施，約六萬方呎則會作商業、非政府及公共休憩用地。

　　增土儲瞄準中小型地盤

　　長實執行董事吳佳慶表示，隨著社會對減少填海及降低發展密度的關注，可供發展的市區地皮愈來愈少，像上述較具規模的住宅地盤就更加罕有；再加上項目坐落一個發展成熟的社區，睇好區內有龐大潛在需求，相信物業將對市場有吸引力；集團現已開始進行項目構思及設計，預期於兩至三年後落成。

　　○二年後再合作發展

　　而過往長實與市建局間的合作次數並不多，對上一個住宅項目已屬「土發」（即市建局前身）時代延伸的上環項目，即○二年落成的帝后華庭。另外，九龍城衙前圍村亦為與市建局合作的項目，不過現時收購工作仍在進行，項目尚未成熟。

　　地產界人士指，是次項目僅涉及約三百九十個住宅單位，屬中型住宅項目。有別於過往，主要吸納大型地盤的策略，此外，賣樓策略奉行「貨如輪轉」的長實，近年亦密密購入地盤，但收購的目標，除了像將軍澳 日出康城三期、馬鞍山七十七區等大型項目，亦開始吸納市區中型地盤，如去年就成功統一九龍塘褔景苑業權，以及成功收購北角電氣道項目。

.

新聞分享

醫局街重建 8財團入標 嘉華長實恒地獨資入標      (明報)2010年1月19日 星期二 05:10

【明報專訊】市建局昨為深水埗荔枝角道、桂林街和醫局街項目招標，邀請15家發展商入標競投。有8家最終入標（見表），與過去該局中小型項目多次入標數字相若，主要發展商都有入標，市建局短期內會公布結果。醫局街項目提供約390伙，約於2014年落成。

據消息人士透露，市建局要求發展商提出分紅條件，並規定若賣樓收益超過22億元，須開始向該局分紅，首個1億元分紅20％至逐步遞增至50％，市場人士稱，若計及售樓時15％發水，即日後住宅呎售7000元，才須要向市建局分紅。

預計2014年落成

嘉華（0173）地產物業助理總經理尹紫薇剛昨表示，公司以獨資方式入標競投該項目。她續指，該區為傳統住宅區，市場有換樓需要，加上該項目分紅部分與以往項目相若，故入標競投。長實亦以獨資方式入標。恒地（0012）發展部總經理黃浩明則表示，集團以獨資方式入標。

項目可3幢住宅共390個住宅等，連商業可建樓面32萬方呎，測量師以每呎樓面地價4000元計算，預料發展商要提供約13億元地價，才可中標。項目住宅單位中有60多伙，發展商要加設方便長者的設施，室內要加入扶手、高度適中的曬衣架、洗手盆和廚房工作枱、沐浴間內可調校的座位等等。惟該等單位不會規定強制售予任何人。有市建局人士以目前市價估計，項目落成後住宅呎價約為5000元。

另外，裕泰興亦剛委託代理放售紅磡必嘉街14至20號全幢剛落成物業。中原商業部高級營業董事蔡德寶表示，該地盤面積約2946平方呎，物業全新落成，於去年11月已獲批酒店牌照。

物業樓高26層，地下為商舖，1至2樓為機房，3至29樓劃為客房用途，總樓面2.48萬方呎。每層一梯兩伙，每個單位擁一廳兩房設計，合共提供46伙。物業已備有裝修、部分家俬及電器，連酒店牌照一併易手，業主意向價1.38億元，3月10日正午截標。

版面改名通知

今日是 2010年 1 月17日, 本BLOG 會由 TONY仔物業租售, 改為 本公司的名字 [ 安迪置業 ANDY PROPERTY AGENCY COMPANY ]. 本公司的地址是 九龍 大埔道 160號 A1地下. 敬請各位, 多多指教!!!~!